房地产行业周报：近期多家房企公布债务重组进展

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 第 2 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300指数相对收益为 1.5%。沪深 300 指数报收 3812.3，周度涨幅为 2.1%；创业板指数报收 2067.2，周度涨幅 4.7%；房地产指数（申万）报收 2254.3，周度涨幅 3.6%。 ⚫ 地方政策方面。北京在 2025 年将实施 500 个老旧小区综合整治；上海将加快城市更新步伐启动 25 个城中村改造项目；常州在 2025 年将实施 40 个城中村改造项目全面推广房票安置。 ⚫ 第 3 周新房销量较第 2 周减少，二手房销售量较第 2 周同样减少。第 3 周 44 大城市新房销售为 1.75 万套，较第 2 周减少 10.1%；21 大城市二手房销售 2.02 万套，较第 2 周减少 5.6%。库存量较第 2 周减少，库销比较第 2 周减少。截至第 3 周，18大城市库存为 69.9 万套，较上周减少 16.62 万套；库销比为 12.6 个月，较第 2 周减少 2.5 个月。土地出让金增加。第 3 周 36 大城市市本级土地出让金为 160.78 亿元，较第 2 周增加 121.61 亿元。平均溢价率上升。第 3 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 24.5%，较第 2 周增加 22.8%。 ⚫ 重点公司公告。中华企业、云南城投、卧龙地产等发布 2024年度业绩预告；华侨城发布 2024 年 12 月主要业务经营情况公告；大名城发布关于为子公司提供担保的进展情况公告；万科 A 为银行贷款事项提供担保；滨江集团为控股子公司提供担保。 ⚫ 近期多家房企债务重组、重整投资取得新进展。面对 25年更大的到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点继续从展期转向削债。25年房企债务到期规模高于24年。根据克而瑞数据，从债务到期来看， 24 年房企债券到期规模达 4828 亿，而发行规模仅有 2158 亿，借新还旧难以覆盖到期债务。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下 25 年房企的债务压力同样较大，25 年债务到期规模甚至要高于 24 年，达 5257 亿元；其中 25 年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574 亿元。近期，多家房企如碧桂园、融创中国、龙光集团、金科股份等在债务重组或重整投资方面均取得进展。其中，碧桂园通过与七家银行达成共识，计划大幅降低债务总额 116 亿美元，削债比例约为 7 成；融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过 50%，目前 10 只境内债券已有 9 只通过投票重组；龙光集团发布了条款调整后的第二版方案，削债比例从此前约 4 成提高至近 7 成；金科股份也公布了其重整投资协议的进展。在新房销售尚未止跌企稳以及资产不断折价的情况下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。除了进行债务重组以应对眼前的偿债压力，根据我们 25 年度投资策略报告《调规和换地有助于新房市场走强》中分析，调规、换地有助于房企提升新房产品市场竞争力，加快销售去化，从而回笼资金，增强偿债能力，但销售端持续改善需要过程。 ⚫ 二手房市场政策余温效应犹存，尤其一线城市市场成交延续高位运行。但受春节假期影响，预计 1-2 月销售环比有所回落，3 月重点关注小阳春行情，以及开发商流动性状况。25 年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大；城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，使得成交量从二手房向新房转移，助力新房市场企稳。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备 α 属性。此外，建议关注受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产经纪龙头。推荐：保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、金地集团(600383，增持)；建议关注：华润置地(01109，未评级)、越秀地产(00123，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、贝壳W(02423，未评级)。 ⚫ 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2025 年 01 月 21 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李雪君 021-63325888*6069 lixuejun@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860517020001 香港证监会牌照：BSW124 孙怡萱 sunyixuan@orientsec.com.cn 25 年开年前两周新房销售环比下滑，二手房市场新政余热仍在 2025-01-14 百强房企 12 月环比+28%，24 年全年同比-27% 2025-01-07 调规和换地有助于新房销售走强：房地产、物管行业 2025 年度投资策略 2024-12-30 近期多家房企公布债务重组进展 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 近期多家房企公布债务重组进展 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目录 1.第 3 周市场行情回顾（2025.01.11~2025.01.17） ....................................... 4 1.1 第 3 周行业指数表现 ..................................................................................................... 4 1.2 第 3 周地产板块个股表现.............................................................................................. 4 2.行业及公司要闻回顾（2025.01.11~2025.01.17） ....................................... 4 2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市周度数据回顾 ............................................................................... 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 ..................