2024年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)市场运行回顾与2025年展望

资产证券化市场研究报告 1 / 15 2024 年银行间个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS） 市场运行回顾与 2025 年展望 金融结构评级部 唐诗怡 李佳阳 董仪 潘文杰 徐宇扬 摘要： 2024 年，商业银行 RMBS 基础资产的早偿高峰期出现在 1 月、3 月和 10 月，全年净融资规模呈大额净流出，存续产品规模几乎“腰斩”。与之相比，公积金RMBS 全年的还款节奏相对平稳，未出现明显的早偿。 早偿率剧烈波动使得投资人面临再投资风险，也加剧了交易难度，RMBS 全年二级市场成交活跃度下降，公募基金持仓 RMBS 的热度持续衰减。市场波动也创造了更多投资机会，二级市场投资人更青睐于次级证券。 受 LPR 下行以及存量房贷款利率下调的影响，RMBS 基础资产加权利率继续下行，进而影响超额利差。基础资产的累计逾期率总体保持在较低水平，同时受益于基础资产分布于经济发达区域，城市商业银行表现更佳但分化较明显。此外，由于基础资产本金余额大幅下降，商业银行 RMBS 基础资产的逾期比率整体呈现上升态势。 展望 2025 年，房地产市场尚处于复苏的初期阶段，商业银行 RMBS 发行规模大幅提升的可能性较小。鉴于央行在今年 9 月二次下调存量房贷利率，借款人提前还款意愿可能降低，预计之后 RMBS 的早偿将恢复到合理区间。2025 年 1月 1 日起，存量住房公积金贷款将执行调整后利率，住房公积金 RMBS 资产池的加权贷款利率会有明显下降。 一、RMBS 产品早偿与存量情况 1.第一季度“提前还款潮”延续，房贷利率新政出台，早偿率小幅提升 2024 年银行间存量 RMBS 仍饱受提前偿还的困扰，尤其是商业银行 RMBS产品。2024 年 1 月和 3 月，商业银行 RMBS 基础资产的年化早偿率1分别为 43.61%和 75.97%。2024 年第二、第三季度，商业银行 RMBS 基础资产的早偿水平有所回落。2024 年 9 月 29 日，中国人民银行发布第 11 号公告（以下简称“《公告》”）， 1 年化早偿率=1-(1-月度早偿率)^12，月度早偿率=(当月末部分提前还款金额+当月末提前结清金额)/当月期初贷款余额 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 / 15 次月，商业银行 RMBS 基础资产的年化早偿率小幅攀升至 28.21%。与之相比，住房公积金 RMBS 全年未出现明显早偿。 图表 1：商业银行 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 2：公积金 RMBS 基础资产早偿情况 数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 在以往房地产市场成交活跃的年份，居民普遍通过全额提前偿还住房贷款的方式重新购置新房，但 2024 年以来楼市交易呈惯性缩量状态2，此时较高的早偿比例说明影响居民决策的因素发生了变化。我们认为，影响早偿的因素有许多，居民避险情绪上升以及理财收益率下行等因素均会影响居民的决策，此外，存量贷款与新发放住房贷款的利差走阔也是导致居民选择早偿的巨大推力。 图表 3：商品房销售额与个人住房抵押贷款余额同比增速 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 图表 4：个人住房贷款利率、LPR 与理财收益率比较 数据来源：Wind，新世纪评级整理。 对比不同类型的银行来看，2024 年 1 月和 3 月，大型国有商业银行 RMBS产品资产池的早偿最为明显，显著高于股份制商业银行和城市商业银行。我们发现，1 月份早偿较高的产品均为工商银行的“工元”系列，该行通过新发放贷款置换存量贷款的方式在 1 月调整了符合《通知》3条件的存量贷款利率，如果这 2 2024 年 1-11 月全国住宅销售面积 7.22 亿平方米，同比下降 16.0%；住宅销售金额 7.49 万亿元，同比下降 20.0%；2024 年 9 月末，我国个人住房贷款余额 37.56 万亿元，较 2023 年末减少 0.61 万亿元。 3 具体为中国人民银行、国家金融监督管理总局在 2023 年 8 月 31 日发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 / 15 部分贷款是RMBS产品的入池资产，那么就会造成RMBS的基础资产大量早偿。而 3 月份高企的早偿率更可能是受理财收益率持续低迷、节后存款效应等因素影响。2024 年 10 月，城市商业银行 RMBS 产品资产池的早偿率迎来峰值，这可能与央行 2024 年 9 月 29 日发布的《公告》有关。该《公告》旨在完善商业性个人住房贷款利率定价机制，引导商业银行对存量房贷利率进行批量调整。根据各大银行发布的关于调降房贷利率的细则，大部分银行采用直接变更合同利率的方式批量下调存量房贷利率，但从商业银行 RMBS 基础资产第四季度的早偿表现来看，城市商业银行可能更倾向于通过新发放贷款置换存量贷款的方式来调降利率，所以城市商业银行 RMBS 基础资产 10 月份的早偿率明显提升。 图表 5：大型国有商业银行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 6：股份制商业银行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 7：城商行 RMBS 基础资产早偿数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 图表 8：三类银行的基础资产年化早偿率对比数据来源：受托机构报告，新世纪评级整理。 2.大额净流出导致存量规模腰斩，不同类型银行的存量规模占比调整 从一级市场发行情况看，2024 年商业银行 RMBS 和公积金 RMBS 均未发行4，在大额早偿的影响下，全年净融资额呈现净流出状态。2024 年 2 月和 4 月，商业银行 RMBS 的净融资额分别为-432.28 亿元和-591.88 亿元，由于 1 月和 3 4 杭州住房公积金管理中心于 2024 年 9 月和 2024 年 11 月在交易所市场发行了 2 单个人住房公积金抵押贷款资产支持证券，发行规模合计 30 亿元。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 / 15 月商业银行 RMBS 的资产池出现异常高的早偿率，在过手摊还的设置下，商业银行 RMBS 产品的优先级证券在次月迎来大规模兑付。而公积金 RMBS 净融资额流出较多的月份为 5 月和 10 月，与其 4 月和 9 月资产池较高的早偿表现相对应。 从存量市场来看，在大额早偿的影响下，RMBS 产品的存续规模迅速缩减。截至 2024 年末，商业银行 RMBS 存量单数 207 单，较上年末减少 74 单；存量余额 2018.73 亿元，同比下降 55.14%。同期末，公积金 RMBS 存量单数 5 单，与上年末持平；存量余额 37.53 亿元，同比下降 33.38%。 图表 9：历年 RMBS 产品净融资额（单位：亿元） 数据来源：W