公募REITs系列之一：2025，1500%2b亿C-REITs怎么配？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 2025，1500+亿 C-REITs 怎么配？ [Table_Title2] 公募 REITs 系列之一 [Table_Summary] ►从试点到常态化发行，C-REITs 显著扩容 作为一类国际通行的配置资产，C-REITs 从 2020 年 4 月的 40号文拉开试点大幕，2021 年 6 月首批 9 只上市，到 2024 年7月的 1014 号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多。截至 12 月 31 日已发行 59 个项目，募集资金 1631 亿元，市值 1585 亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约 100 亿元。 ►C-REITs 基本面：关注收入波动的量价或供求因素 C-REITs 底层资产大致可以分为稳定类（偏债性）和周期类（偏股性），稳定类主要是生态环保、租赁住房、水利设施，周期类主要是高速、能源、消费、园区和仓储物流。稳定类的供求关系表现稳定，量价因素变动较小，收入可预测性强，资产具有偏债的特性。周期类的供求关系容易受经济环境和市场因素影响，项目的主动管理水平能显著影响可变回报，量价因素调整空间较大，资产更具有股性。 具体来看，高速项目以车流量为王，客车占比高的收入预计更稳定。“火水风光”能源靠资源禀赋，电量电价变化是关键。生态环保项目的保底处理量条款可降低收入波动，水利设施中原水供应需求刚性，非极端天气下水量供给稳定。购物中心等消费设施更注重吸引客流量，产业园区关注入驻客群，仓储物流区位和租户稳定性是核心，需提防新增供应冲击。租赁住房的租金低于市价带来刚需，收储政策或形成供给冲击。园区、仓储物流类资产受经济环境影响较大，近期面临较大压力。租赁住房有刚需、能源有保障电量和国补、消费位于核心商圈、环保有保底条款，基本面整体较好。 ►C-REITs 行情走过一个周期，2025 年是新的开始 REITs 是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。短期看，1-3 年的时间段内 REITs 价格可能会有大幅波动，振幅接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。长期看，2021 年 6 月 REITs 开闸以来整体行情接近走完一波涨跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红，还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。 整体上看，稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间。在择券过程中，主要考虑流动性和收益测算。流通盘较小的项目，价格容易受各类因素影响产生大幅波动。比较项目现金分派率时需留意经营权类的现金分派包含提前偿还的本金。 风险提示 公募 REITs 相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 评级及分析师信息 [Table_Author] 分析师：刘郁 邮箱：liuyu9@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030003 联系电话： 分析师：姜丹 邮箱：jiangdan3@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030002 联系电话： 分析师：郑日诚 邮箱：zhengrc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040003 联系电话： 证券研究报告|固收研究报告 [Table_Date] 2025 年 01 月 01 日 证券研究报告|固收研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 正文目录 1. 从试点到常态化发行，C-REITs 显著扩容 ....................................................................................................... 3 2. C-REITs 基本面：关注收入波动量价或供求因素 ............................................................................................. 7 2.1. 交通基础设施：车流量为王，客车占比高的稳定性较好 ................................................................................ 7 2.2. 能源基础设施：“火水风光”靠资源禀赋，电量电价是关键.............................................................................10 2.3. 生态环保：单价三年一调，保底处理量条款降低收入波动............................................................................13 2.4. 水利设施：原水供应需求刚性，非极端天气下水量亦稳定............................................................................14 2.5. 消费基础设施：注重吸引客流量，出租情况决定收益水平............................................................................15 2.6. 园区基础设施：定位导致客群差异，出租情况是重点 ..................................................................................18 2.7. 仓储物流：区位和租户稳定性是核心，提防新增供应冲击............................................................................21 2.8. 租赁住房：租金低于市价带来刚需，收储或形成供给冲击............................................................................25 3. C-REITs 行情：已过一个周期，2025 新的开始..............................................................................................27 3.1. 短期波动较大、长期风险较小....................................................................................................................27 3.2. 稳定类适合配置打底，周期类具有成长空间..............................