房地产行业回首与展望，地产年度总结：房企销售，下行压力一视同仁，买方市场适者生存

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 回首与展望，地产年度总结：房企销售 下行压力一视同仁，买方市场适者生存 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 规模总量继续下行，Q4 热度回升。根据克而瑞数据，24 年百强房企实现销售金额 4.19 万亿元，规模回归 15 年水平，同比下降 30%，较高点（20 年）下降 68%，行业总体量持续收缩。全年的成交节奏来看，24Q1-3 百强房企单季度销售规模分别为 0.85\1.17\0.85 万亿元，Q4达到 1.33 万亿元，环比增长 56.2%，同比下降 1.8%，是 21Q3 市场下行以来除 23Q1/Q2 外首次同比降幅收窄至个位数，中枢规模保持稳定。长维度来看，24Q4 绝对规模依然处于底部，与 15Q4 规模相当。 ⚫ 行业分化格局加剧，强信用房企优势明显。百强房企整体表现较弱，且排名阶段企业表现差异较大，其中 Top 20 房企门槛收缩最为明显。分企业类型来看，24 年高均价房企、强信用房企在热度反弹阶段表现更加优异，央国企格局持续加强，市场下行阶段，企业信用成为房企持续经营能力的重要保障，央企建筑系、央企开发系、地方国资分别跑赢百强整体增速 19pct、12pct、6pct，违约房企跑输 24pct。9 家重点房企市占率自 15 年以来持续提升，24 年达 20%，24Q4 市占率达到 23%，头部强信用房企集中度提升逻辑从未失效。 ⚫ 保利维持销售榜首，中海、绿城、华润增速最优，强投资房企 Q4 规模弹性强。24 年全国销售金额的榜首依然是保利，规模同比下降 24%，持续经营的主流房企中仅中海、保利置业两家实现规模正增长，绿城、华润、越秀、华发全年降幅在 20%以内，其余房企则面临更深调整。此外，24 年央企建筑系公司及前期历史包袱较轻的民企发力，排名提升明显。9 月末新政以来中海、建发、华发等 23 年以来拿地力度较高的房企环比提升更高，弹性储备厚度及快速推盘能力高度相关，补货力度大、在手土储充足且新货占比高、信用优势突出的房企优势明显。 ⚫ 拿地力度与销售相关性减弱，项目布局及产品力重要性加强。企业策略来看，维持较高的土地投资强度仍是跑赢市场的重要因素。但与22-23 年投资强度决定销售增速不同，24 年市场更看重项目布局的核心程度和企业的产品能力，“流速”是决定 24 年销售成败的主要因素，24 年末土地市场竞争中，为提高确定性，央国企纷纷提高土地布局的“核心程度”来提升投资确定性。新房市场全面进入“买方”时代，产品、定价、定位、周转等综合能力，对企业提出了更高的要求。 ⚫ 投资建议。25 年是房地产行业大盘企稳的关键年，若行业信心延续，核心城市率先修复，企业尤其是布局核心的强信用企业经营表现及估值存在修复机会，关注后续基本面反馈及强信用房企弹性。 ⚫ 风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究： 回首与展望，地产年度总结：土地市场:一边是海水，一边是火焰，资源质量显著上升 2025-01-06 房地产及物管行业 25 年第 1周周报:网签稳定认购下行，房企分化格局加剧 2025-01-05 房地产行业 2024 年 11 月公司月报:投融边际修复，市场尚需观察 2024-12-31 [Table_Contacts] -24%-13%-2%8%19%30%01/2403/2405/2408/2410/2401/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 7.05 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 163.5 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.86 2024/11/5 买入 12.17 0.71 0.77 13.9 12.8 12.4 11.4 5.1% 5.3% 新城控股 601155.SH 人民币 11.68 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.6 4.7 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.42 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.0 4.0 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.98 2024/12/22 买入 10.58 1.18 1.39 8.4 7.2 8.6 9.4 4.7% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 5.55 2024/11/1 买入 7.37 0.53 0.65 10.5 8.5 23.1 9.7 6.1% 7.1% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.32 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 8.9 8.0 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 2.49 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 8.0 4.9 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 5.03 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 115.1 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 12.34 2024/10/28 买入 17.81 2.12 2.27 5.4 5.0 4.0 3.7 5.9% 5.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.68 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 3.0 2.7 1.7 1.5 5.6% 5.7% 越秀地产 00123.HK 港币 4.93 2024/6/5 买入