房地产行业第1周周报：本周新房二手房成交同比大幅增长，12月百强房企销售同比由负转正

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 1 月 8 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 1 周周报（2024年 12 月 28 日-2025 年 1 月 3日） 本周新房二手房成交同比大幅增长，12 月百强房企销售同比由负转正 新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 受元旦假期影响，本周新房成交面积环比由正转负，但同比由负转正，政策效果持续显现。 40 个城市新房成交面积为 382.4 万平，环比由正转负，环比下降 17.6%，同比由负转正，同比上升 68.8%。一、二、三四线城市环比增速分别为-5.7%、-25.2%、-6.3%，同比增速分别为 89.3%、60.6%、66.3%，其中一线城市同比涨幅较上周扩大了 84.3 个百分点，二、三四线城市同比增速分别较上周上升了 63.5、67.3 个百分点。 ◼ 受元旦假期影响，本周二手房成交面积环比由正转负，但同比涨幅扩大，一线城市同比仍然保持高速增长。18 个城市成交面积为174.5 万平，环比下降24.1%，同比上升38.0%，同比涨幅较上周扩大了 3.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-16.8%、-27.5%、-24.3%，同比增速分别为71.1%、25.4%、-4.6%。其中，一、二线城市同比涨幅较上周分别扩大了10.6、1.3 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了12.9 个百分点。 ◼ 新房库存面积与去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9201 万平，环比增速为-1.4%，同比增速为-11.8%；去化周期为 11.9 个月，环比下降 1.0 个月，同比下降3.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.0、9.2、31.6 个月，环比分别下降 1.2、0.7、5.7 个月，同比分别下降 3.2、3.6、26.9 个月。 ◼ 土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建面为 5237.3万平，环比下降 10.6%，同比上升 10.8%；成交土地总价为 1217.7 亿元，环比下降 20.7%，同比下降 2.7%；楼面均价为 2325 元/平，环比下降 11.3%，同比下降 12.2%；土地溢价率为 1.8%，环比下降 1.7 个百分点，同比上升 0.1 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 35.8 亿元，环比下降 35.8%，同比下降 7.4%（前值：-58.0%）。总偿还量为 51.8 亿元，环比下降 44.2%，同比上升 121.6%（前值：6.1%）；净融资额为-16.0 亿元。 ◼ 板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-7.7%，较上周下降 4.1pct，房地产行业相对收益为-2.5%，较上周上升 2.4pct。房地产板块 PE 为 20.31X，较上周下降 1.56X。 ◼ 本周克而瑞公布 2024 年 12 月百强房企销售数据，百强房企 12 月单月全口径销售同比由负转正。百强房企 12 月单月实现全口径销售额 4727 亿元，同比增长 1.7%（前值：-9.3%）；全年销售额 4.19 万亿元，同比下降 30.3%。TOP20 房企中，12 月单月销售额同比增速为正的房企有：中建壹品（+260%）、华发股份（+231%）、中海地产（+76%）、中国金茂（+66%）、华润置地（+52%）、越秀地产（+39%）、招商蛇口（+33%）。全年销售额同比增速为正的房企有：中建壹品（+36%）、保利置业（+0.7%）、中海地产（+0.3%）。 政策 ◼ 本周，地方政策方面，河南取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售；上海支持多子女家庭纳入住房保障范围；北京公积金贷款借款人年龄上限从最高不得超过 65 周岁调整为不得超过 68 周岁；厦门、北海将二套住房公积金贷款最低首付款比例下调至 20%；海南结合实际开展公积金贷款展期业务；重庆开展住房公积金商转公贷款直转业务。 投资建议 ◼ 当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。 风险提示 ◼ 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 1 月 8 日 房地产行业第 1 周周报（2024 年 12 月 28 日-2025 年 1 月 3 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................