房地产(地产开发)行业土地市场月度跟踪报告(2024年11月)：1-11月一线宅地成交均价累计同比+24%，核心城市土拍热度环比回升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 12 月 27 日 行业研究 1-11 月一线宅地成交均价累计同比+24%，核心城市土拍热度环比回升 ——土地市场月度跟踪报告（2024 年 11 月） 房地产（地产开发） 2024 年 1-11 月，百城宅地成交建面同比-11.6%，成交楼面均价同比-11.6%。 1-11 月，百城宅地供应建面 4.15 亿平，同比-25.3%，成交建面 2.60 亿平，同比-11.6%，成交楼面均价为 5,755 元/平，同比-11.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面 1,423 万平，同比-44.1%；成交建面 1,091 万平，同比-42.2%；成交楼面均价为 30,336 元/平，同比+24.4%。 百城中二线城市宅地供应建面 13,883 万平，同比-25.5%；成交建面 8,880 万平，同比-7.8%；成交楼面均价为 6,697 元/平，同比-18.7%。 百城中三线城市宅地供应建面 26,210 万平，同比-23.7%；成交建面 16,026 万平，同比-10.5%；成交楼面均价为 3,561 元/平，同比-3.7%。 1-11 月，TOP50 房企新增土储价值同比-38%，新增土储面积同比-32%。 1-11 月，TOP50 房企新增土储价值 7,058 亿元，累计同比-38.0%，前三名为保利发展（572 亿元）、绿城中国（538 亿元）、越秀地产（521 亿元）；TOP50房企新增土储面积 5,766 万平，累计同比-31.8%，前三名为华润置地（264 万平）、保利发展（255 万平）、绿城中国（239 万平）。 1-11 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 4.9%，溢价率较 1-10 月提升。 2024 年 11 月，光大核心 30 城成交宅地 258 宗（单月同比+10.3%），成交宅地总建面 1786 万平（单月同比-6.0%），成交宅地总价 1834 亿元（单月同比+43.4%），成交楼面均价 10,273 元/平（单月同比+52.5%）。 11 月，光大核心 30 城宅地成交整体溢价率为 6.4%，单月同比+1.0pct，环比+4.9pct，核心 30 城成交的 258 宗宅地里，土拍溢价率超过 20%以上的成交宅地共 15 宗，占比约 5.8%，核心城市土拍热度环比有所提升。 2024 年 1-11 月，光大核心 30 城成交宅地 1360 宗（累计同比-16.7%），成交宅地总建面 10,351 万平（累计同比-28.0%），成交土地总价 9,870 亿元（累计同比-35.0%），成交楼面均价 9,536 元/平（累计同比-9.7%）；光大核心 30 城整体溢价率为 4.9%（较 1-10 月提升 0.4pct），累计同比减少 1.0pct。 投资建议：2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出 3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为 15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融 16 条”延期至 2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20241217 11 月一线城市二手住宅成交面积同比+51%，成交均价同比+2.9%——光大核心城市房地产销售跟踪（2024 年 11 月） 20241203 11 月百强房企权益销售额单月同比-3%，1-11 月累计同比降幅收窄至-30%——百强房企销售跟踪（2024 年 11 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况........................................................................................................ 3 1.1 1-11 月百城土地成交建面累计同比-4.6% ........................................................................................................... 3 1.2 1-11 月百城宅地成交建面累计同比-11.6% ......................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ................................................................................................................. 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格........................................................................................................ 8 2.1 1-11 月百城宅地成交楼面均价累计同比-11.6% ......................................................