固收点评报告：京沪深二手房成交再创年内新高

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 京沪深二手房成交再创年内新高 [Table_Title2] able_Summary] 重点关注|二手房成交量创新高，房价涨了吗？ 成交体量上，12 月第一周 15 城二手房周成交量继续高位增长，创年内新高。我们仍然关心，成交量增长的背后，房价如何变动？ 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前仍然更新的一个是 Wind 披露的二手房出售挂牌价指数，频次为周度，一个是国家统计局公布的二手房价格指数，频率为月度。 Wind 数据显示，11 月 25 日-12 月 1 日，上海、北京二手房挂牌价环比均下滑 0.2%，较“924 政策”前一周分别下滑 1.6%、2.0%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨 0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑趋势。 国家统计局公布的房价指数目前更新至 10 月。10 月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长 0.2%、1.0%、0.7%，但同比降幅仍然偏高，上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑 6.7%、8.4%、10.9%。 12 月第一周，15 城二手房周成交环比增长 36%，创年内新高 12 月第一周（11 月 29 日-12 月 5 日）二手房周成交环比、同比均增长。成交体量继续高位增长，再次刷新年内周成交新高，也是 2016 年 5 月以来周成交新高。 具体数据上，15 城二手房成交 305 万方，环比增长 36%，较 2023 年同期增长 67%，较 2015-2022 年同期均值增长 86%。回顾“924 政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在 6 月底，下半年的三个高点出现在 10 月最后一周、11 月最后一周、12 月第一周，分别达到上半年高点的 112%、101%、137%。12 月第一周二手房成交量再创年内新高。 注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到 15%等。 观察京沪深二手房，三地 12 月第一周二手房周成交量均创年内新高，再往前追溯，深圳是 2020 年 8 月底以来新高，北京是 2021 年 5 月以来新高，上海 2023 年 9 月之前无数据，是有数据以来的新高。 具体来看，12 月第一周（11 月 29 日-12 月 5 日）深圳二手房成交 24 万方，环比增长 20%，创年内新高，是年内次高点（11 月最后一周）的 120%，是“924 政策”前一周的 351%。 上海二手房成交 55 万方，环比增长1%，同样刷新年内成交最高点，是年内次高点（11 月最后一周）的101%，是“924 政策”前一周的148%。北京二手房成交 52 万方，环比增长 12%，小幅超过年内次高点成为年内新高，是年内次高点（10 月最后一周）的 100.3%，是“924 政策”前一周的 255%。 12 月第一周，50 城新房周成交环比下滑 1%，相当于年内高点的 85% 12 月第一周（11 月 29 日-12 月 5 日），50 城新房成交面积 457 万方，环比下滑 1%。为观察政策效果，进一步与 11 月、10 月、9 月“非月底周”相比，12 月第一周成交面积约相当于 11 月“非月底周”的 131%、10月“非月底周”的 206%、9 月“非月底周”的 119%，政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924 政策”后地产成交恢复情况，9 月底新房销售提振，9 月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的 81%。进入 10 月，国庆节后三周成交约为年内高点 64%-71%，10 月最后一周成交冲量，约为年内高点的 91%。11 月前三周分别为年内高点的 62%-68%，11 月最后一周成交冲量，约为年内高点的 86%。12 月第一周约为年内高点的 85%，仍然处于年内偏高水平，成交热度依旧。 相比往年同期，今年 11 月 29 日-12 月 5 日新房成交环比下滑 1%，表现弱于 2015-2023 年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年 11 月 29 日-12 月 5 日较 2023 年同期增长 4%，不过较 2015-2022 年同期均值低证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 12 月 08 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 26%。新房成交表现好主要是受二线城市提振，例如杭州、武汉、成都、青岛、济南等，一线城市表现相对偏弱。 观察京沪深新房成交，12 月第一周三地环比均下滑，表现相对偏弱，但较“924 政策”前均有所改善。与年内周成交高点相比，深圳最高，相当于年内周成交高点的 79%，上海、北京次之，分别为年内高点的 56%、50%。 具体来看，11 月 29 日-12 月 5 日，深圳新房成交 17 万方，环比下滑 16%，是年内成交高点（11 月第二周）的 79%，是“924 政策”前一周的 332%。北京新房成交 21 万方，环比下滑 35%，是年内高点（7 月初）的 50%，是“924 政策”前一周的 139%。上海新房成交 34 万方，环比下滑 5%，是年内成交高点（10 月最后一周）的 56%，是“924 政策”前一周的 164%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：肖金川 分析师：黄晓曦 联系人：洪青青 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 邮箱：hongqq@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 SAC NO：S1120524040002 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1.1：11 月 25 日-12 月 1 日上海、北京二手房挂牌价环比均下滑 0.02% 资料来源：WIND，华西证券研究所 图 1.2：10 月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长 0.2%、1.0%、0.7% 资料来源：WIND，华西证券研究所 901201501802102402015-03-302017-03-302019-03-302021-03-302023-03-30上 海 :二手房出售挂牌价指数北 京 :二手房出售挂牌价指数-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52022-012022-072023-012023-072024-012024-07二手住宅价格环比（%）上海:房屋销售价格指数:二手住宅:环比北京:房屋销售价格指数:二手住宅:环比深圳:房屋销售价格指数:二手住宅:环比 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 2.1：15