房地产行业1-11月月报：投资继续走弱，销售同比转正

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 12 月 17 日 投资继续走弱，销售同比转正 看好 ——房地产 1-11 月月报 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 11 月投资端仍较弱，投资、开工低位、竣工降幅扩大。11 月单月来看，投资同比-13.8%，较前值-3.7pct；开工同比-26.2%，较前值+1.3pct；竣工同比-39.0%，较前值-19.3pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们调整 2024 年预测：投资同比-10.0%、开工同比-20.1%、竣工同比-22.2%（原：投资同比-12.1%、开工同比-20.1%、竣工同比-22.0%），并给予 2025 年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。 ⚫ 11 月销售端同比转正，销面同比+3.5%、销金同比+1.0%。11 月单月来看，销售面积同比+3.5%，较前值+5.2pct；销售金额同比+1.0%，较前值+2.4pct；销售均价同比-2.5%，较前值-2.7pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，但预计行业积极政策推动需求也将逐步修复，收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，从而推动去化率提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2024 年预测：销售面积同比-15.7%、销售金额同比-19.9%、销售均价同比-5.0%，并给予 2025 年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。 ⚫ 11 月资金端降幅收窄，融资资金、销售回款均有改善。11 月单月来看，资金来源同比-4.8%，较前值+6.0pct。从 11 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-3.8%，较前值+5.0pct；自筹资金同比-15.6%，较前值+7.0pct；定金及预收款同比+5.0%，较前值+8.9pct；个人按揭贷款同比-0.4%，较前值+8.4pct。11 月资金来源同比降幅收窄，融资资金中，国内贷款、自筹资金降幅均有收窄，销售回款中，定金及预收款同比转正、个人按揭降幅收窄。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：投资继续走弱，销售同比转正，维持“看好”评级。过去 3 年我国房地产经历了深度调整，而过程中放松政策效果有限，我们认为核心问题不在于需求不足，而在于居民资产负债表走弱，9 月“止跌回稳”和 12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共9页 简单金融 成就梦想 1．投资端：11 月投资端仍较弱，投资、开工低位、竣工降幅扩大 据统计局数据，2024 年 1-11 月，全国完成房地产开发投资 93,634 亿元，同比-10.4%，较 1-10 月下降 0.3pct。其中，11 月单月商品房投资增速-13.8%，较 10 月下降3.7pct。住宅方面，1-11 月，住宅投资 71,190 亿元，同比-10.5%，较 1-10 月下降0.1pct，占房地产开发投资的比重为 76%，较 1-10 月下降 0.1pct，其中，11 月单月住宅投资增速-11.7%，较 10 月下降 2.3pct。 分区域来看，1-11 月房地产开发投资东部地区同比-10.4%（较前值-0.6pct）、中部地区同比-9.8%（较前值+0.6pct）、西部地区同比-9.7%（较前值+0.7pct）、东北地区同比-21.6%（较前值-0.6pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共9页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 从供应先行指标来看，1-11 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 23%和下降 23.1%，分别较 1-10 月下降 0.3pct 和下降 0.4pct。其中，11 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 26.2%和下降 26.9%，分别较 10 月上升 1.3pct 和下降 1.1pct。1-11 月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降 12.7%和下降 13.1%，分别较 1-10 月下降 0.3pct 和下降 0.2pct。1-11 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 26.2%和下(25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/0824/0224/08（ %）商品房地