房地产行业2025年投资策略：心怀期待的一年

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告 | 房地产 心怀期待的一年 房地产行业 2025 年投资策略  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 2.46 44.08 3.92 沪深 300 -1.44 23.82 17.07 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@research.xbmail.com.cn 翟苏宁 S0800524040005 13660049336 zhaisuning@research.xbmail.com.cn 相关研究 房地产：销售同环比转负 政策效果有所减弱—百强房企 11 月销售数据点评 2024-12-01 房地产：销售热度有所转弱 一线城市取消普宅非普宅标准 —房地产周报（2024 年第 47周：1118~1124） 2024-11-25 房地产：销售同比显著修复 价格环比提振—2024年10月 开 发 投 资 数 据 点 评 2024-11-15 回顾 24 年，政策定调迎来转折，驱动预期改善。从“止跌企稳”到“稳住楼市”，指明对基本面修复的坚定方向，预期改善下指数触底回升，销售同比持续改善，1-10 月商品房销售面积同比跌幅自低点收窄 7.1pct 至-17.7%。 展望 25 年，我们心怀期待，基本面进一步夯实企稳，预期交易特征下，建议积极关注板块机会。我们预计 25 年商品住宅销售面积/销售额同比-3.7%/-5.6%，新开工/竣工同比-9.4%/-13.0%，投资同比-7.8%；核心矛盾租金收益率、价格预期、库存去化周期三项指标不同程度优化，叠加城中村及危旧改造、适度宽松货币等政策推出，有望推动商品住宅销售企稳；板块预期交易特征显著，建议积极关注板块机会。 【报告亮点】 围绕销售这一核心议题，我们从房屋供需价格、估值价值两个维度，从租金收益率与无风险收益利差、价格预期、库存等维度，分阶段讨论房价与销售规模、调控政策间的关系，结合不同城市间差异，展望销售持续修复的路径。 【主要逻辑】 1、基本面多指标望迎修复：租金与 10 年期国债收益率差值显著收窄，价格预期较强城市估值压力降低，全国库存望进一步靠拢均衡位置，局部望率先降至低位，全局来看量价或仍有压力，但部分核心城市望年内企稳回升。 2、政策端方向依旧明确：积极定调与预期管理需求下，政策方向依旧明确。 3、房企端业绩仍承压，但边际更重要，聚焦个股分化：房企业绩承压在预期内，关注明年局部城市率先改善背景下，房企在拿地销售上分化，优先关注聚焦核心城市中型房企，弯道超车或再现。 4、行情端预期交易为核，积极关注板块机会：回顾历史，地产板块预期交易特征愈发明显，高线城市率先企稳望加速预期确认，积极关注明年 2-3 月小阳春政策窗口期。 投资建议：关注投资逻辑：1）民企估值修复，建议关注具备商业现金流民企新城控股、龙湖集团；2）基本面修复驱动经营改善，拿地领先房企，推荐越秀地产、滨江集团，建议关注绿城中国；3）二手房销售有望持续好于新房，推荐板块龙头贝壳，建议关注我爱我家；4）行业风险降低，物业估值修复，建议关注绿城服务、新城悦；5）城中村及危旧改造主题，推荐天健集团，建议关注天地源、城建发展。 风险提示：宏观经济复苏不及预期风险；政策推进低于预期风险；测算假设偏差风险。 -29%-21%-13%-5%3%11%19%2023-122024-042024-082024-12房地产沪深300证券研究报告 2024 年 12 月 16 日 行业专题报告 | 房地产 西部证券 2024 年 12 月 13 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 政策面：行业定调显著转向 宽松政策望延续 ................................................................. 5 1.1 政策回顾：行业定调显著转向 政策落地节奏及力度显决心 ........................................ 5 1.2 政策展望：宽松政策望延续 推动库存去化供需企稳 ................................................... 7 二、 基本面：政策推动销售转暖 行业进入底部区间 ............................................................. 8 2.1 销售：两轮政策持续推动 销售同比呈修复趋势 .......................................................... 8 2.2 价格：以价换量去库在先 政策推动降价趋缓 .............................................................. 9 2.3 投资、新开工、竣工端仍承压 ................................................................................... 11 2.4 拿地：拿地规模整体收缩 年末房企加大拿地力度 ..................................................... 12 2.5 库存：以销定产推动库存压减 销售走低去化周期提升 ............................................. 14 2.6 核心矛盾：估值重塑驱动价值波动 供需再平衡驱动价格筑底 .................................. 16 2.7 基本面展望：心怀期待的一年 ................................................................................... 20 三、 房企端：贝塔以外分化显现 弯道机会或再现 ............................................................... 24 3.1 销售拿地：历时三年分化 阿尔法差异开始逐步显现 ................................................. 24 3.2 经营业绩：24 年业绩承压 ......................................................................................... 28 3.3 经营展望：短期盈利仍有压力 建议优先关注销售拿地转变 ...................................... 30 四、 市场端：政策赔率驱动修复 预期主导交易机会 ......................................