房地产行业2024年11月月报:11月新房二手房成交同环比持增;旧改、收储相关政策预计加速落地

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 12 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《何为“房屋养老金”?—— 关于房屋养老金制度的点评》(2024/8/28) 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱,销售降幅扩大;开工与投资仍然低迷》(2024/08/16) 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄,但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》(2024/08/16) 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》(2024/08/08) 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》(2024/07/30) 《这轮地产政策能刺激多少需求?》(2024/05/21) 《为什么是 3000 亿?》(2024/05/21) 《这次地产不一样?》(2024/05/13) 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续,房企能否行稳致远?》(2024/01/03) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300521070005 证券分析师:许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300521110002 房地产行业2024年11月月报 11月新房二手房成交同环比持增;旧改、收储相关政策预计加速落地 核心观点  新房:低基数+供应增加+新政持续落地利好延续,11 月新房成交面积同环比仍能保持正增长。11 月 40 城新房成交面积环比+13.9%,同比+27.7%,同比涨幅较上月扩大了 17.9pct,主要得益于:1)基数较低;2)供应增加,根据克而瑞,30 个重点城市 11 月新增供应环比+35%;3)新政持续落地,利好延续。1-11 月 40 城累计新房成交面积 1.23 亿平,同比-24.4%。  从各能级城市来看,一线城市是新政直接受益者,京沪深成交同环比均出现正增长;二、三四线城市成交累计同比降幅明显大于一线城市。1)一线城市:11 月新房成交面积环比+14.1%,同比+25.5%,同比涨幅较上月收窄了 0.5pct;1-11 月累计同比-16.7%。一线城市是新政直接受益者,上海、深圳、北京成交持增,广州略显疲软。其中深圳涨幅显著,新房成交面积环比+83%,同比+135%。上海、北京新房成交面积环比分别增长 1%、14%,同比分别增长 21%、19%,但 11 月环比增幅较 10 月环比增幅均有放缓趋势,新政利好效应有递减趋势。广州新房成交面积同比-0.3%,环比-5%,随着前期欲购房的存量客户逐步释放完毕,成交出现疲软态势。2)二线城市:11 月新房成交面积环比+29.2%,同比+38.2%,同比增速由负转正,较上月提升了 40.9pct;1-11 月累计同比-27.1%。武汉、青岛、苏州、南京、济南等城市经历了前期深度调整,受益于新政利好和部分房企加强营销力度,成交量同环比均出现正增长;杭州、南宁、成都环比持增,但同比回落。3)三四线城市:11 月新房成交面积环比-13.2%,同比+5.1%,同比涨幅较上月收窄了 19.5pct;1-11 月累计同比-27.1%。三四线城市分化显著,江门、莆田新房成交面积同环比均正增长,金华环比正增长,韶关、佛山、扬州同比正增长,其余城市同环比均下跌。  二手房:11 月二手房成交同环比均保持正增长,但由于政策效果边际减弱,涨幅收窄。11 月 18 城二手房成交面积环比+14.9%,同比+23.2%,同比涨幅较上月收窄了 11.3pct,同比增速已经连续 6 个月保持正增长。本月新政持续落地,二手房成交同环比均能保持正增长,不过由于政策效果边际减弱,同环比涨幅均较 10 月有所收窄。1-11 月 18 城累计二手房成交面积同比+3.7%。  从各城市能级来看,一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。11 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为11.6%、17.9%、9.6%,同比增速分别为 62.3%、10.6%、-7.4%,一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了 10.6、15.5pct,三四线城市同比降幅较上月扩大了 1.7pct;1-11 月累计同比增速分别为 16.8%、3.4%、-17.0%。具体城市而言,环比来看,多数城市 11 月二手房市场持续升温,除青岛、南宁、金华、韶关、扬州、池州、清远以外,其余我们跟踪的城市成交环比均回升。同比来看,我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期,特别是深圳同比+120%,北京、南宁、杭州、厦门、东莞、吉安、衢州同比涨幅也超过五成,但苏州、金华、韶关、池州、清远等城市成交表现依然显著弱于去年同期。  预判后市,我们认为,在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下,12 月成交仍将有小幅修复。我们预计今年全年新房成交量或将有双位数的下滑,而二手房成交量仍能保持正增长,韧性好于新房,市场份额占比预计将进一步增长。  库存与去化:库存规模与去化周期环比均下降。截至 11 月末,我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.4%,同比-10.0%;整体去化周期 15.8 个月,环比-1.7 个月,同比-1.1 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.3%、-2.1%、0.6%,同比增速分别为-7.8%、-17.5%、19.0%。一、二、三四线城市去化周期分别为 16.3、13.3、54.7 个月,环比分别下降 2.0、1.2、0.8 个月,一、二线城市去化周期同比分别下降0.7、2.3 个月,三四线城市同比增加 12.2 个月。具体来看,11 月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  新房项目平均开盘去化率环比持续提升。根据克而瑞,重点城市 11 月平均开盘去化率为 37%,同比+3pct,环比+7pct,和 Q3 相比+12pct,延续弱复苏走势。分城市来看,上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州热度居前,11 月去化率均在 5 成以上。除了上海之外,其余城市当月推盘量均保持在个位数,无锡、长沙仅为 1-2 个盘入市,仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏。而从变化趋势来看,1)近半数城市去化率延续同环比齐增态势;一类为新政直接利好型城市,例如上海、深圳;另一类涨幅较为显著的长沙、郑州、苏州、无锡等主要得益于供给结构持续优化,热盘入市对整体市场热度起到了显著支撑。2)北京、广州、合肥、武汉、济南、昆明、佛山市场热度稳步回落,同环比延续降势。值得注意的是,北京、广州,同为新政城市,但利好作用有限,去化率跌至 10%以内,主要和推盘结构密切相关。  土地市场:11 月成交规模、热度均上涨。11 月全国成交土地建面环比+8.7%,同比+10.7%;楼面均价 1729 元/平,环比+21.3%,同比+26.5%;溢价率4.8%,环

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房地产
2024-12-16
中银证券
夏亦丰,许佳璐
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