地产行业2025年年度策略报告：止跌回稳，价值回归

地产行业 2025 年年度策略报告 止跌回稳，价值回归 行业年度策略报告 行业报告 房地产 2024 年 12 月 14 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业深度报告*房地产*“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨——地产杂谈系列之六十一*强于大市 20241128 【平安证券】行业深度报告*房地产*供需框架下楼市趋势探讨——地产杂谈系列之五十九*强于大市20240918 【平安证券】行业深度报告*房地产*关于收储的十问十答*强于大市 20240723 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@ pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  回顾：楼市先抑后扬，政策对症下药。2024 年全国楼市整体承压，预期偏弱与库存高企为政策未见成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端现房库存、开工未售去化周期创新高。此外二手房挂牌持续攀升，增加市场房屋供应同时，“以价换量” 分流新房需求。自“4.30”政治局会议以来，政策端对症下药，降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应，9 月末一揽子政策出台后 2024Q4 重点城市楼市有所回暖。  展望：“止跌回稳”初具条件，关注“收储+降息”。海外经验显示“止跌回稳”底部均存在居民购房能力及意愿大幅改善，供需格局优化最终带来楼市企稳，当前国内置业门槛已大幅下降，但房贷利率仍高于租金回报率，存量库存高导致去化周期仍长。展望 2025 年，关键仍在“收储+降息”，一方面从剔除 CPI 的实际房贷利率来看，实际房贷利率仍有下降空间，另外一方面仍需打通收储资金打平问题、房源适配度、资金充足度等堵点，若“收储+降息”超预期，楼市企稳节奏或快于预期。  路径：“好产品与核心区”或率先企稳，2025 年全国投资及销售仍将承压。当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，2024 年多地亦出台提升住房品质新规，存量库存高企背景下，房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计 2025 年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售分别下滑 7.5%和 6.5%。  房企：历史包袱轻、拿地能力强或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目亦看不到改善预期。展望 2025 年，历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。  投资建议：2024 年地产板块表现跌宕起伏，但仍存在阶段性政策博弈行情。展望 2025 年，楼市走向为关注核心，若“止跌回稳”持续演绎，历史包袱轻、拿地能力强房企有望迎来结构性行情；若楼市修复阶段性不及预期，重回政策博弈逻辑，政策仍具释放空间，维持行业“强于大市”评级。个股关注：1）历史包袱较轻、拿地能力较强的房企如华润置地、越秀地产、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、招商蛇口、 证券研究报告 房地产·行业年度策略报告 2/ 36 华发股份、保利发展等；2）估值修复房企如万科 A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）政策持续性不及预期风险；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。 重点公司盈利预测 股票名称 股票代码 股价(元) EPS（元） P/E 评级 2024/12/5 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 保利发展 600048.SH 10.05 1.01 1.12 1.23 1.35 10.0 9.0 8.2 7.4 推荐 招商蛇口 001979.SZ 11.35 0.70 0.72 0.73 0.77 16.2 15.8 15.5 14.7 推荐 滨江集团 002244.SZ 9.18 0.81 0.91 1.02 1.10 11.3 10.1 9.0 8.3 推荐 华发股份 600325.SH 6.60 0.67 0.70 0.75 0.79 9.9 9.4 8.8 8.4 推荐 中国海外发展 0688.HK 12.50 2.34 2.39 2.43 2.47 5.3 5.2 5.1 5.1 推荐 越秀地产 0123.HK 5.17 0.79 0.79 0.82 0.86 6.5 6.5 6.3 6.0 推荐 建发国际集团 1908.HK 11.84 2.50 2.53 2.56 2.58 4.7 4.7 4.6 4.6 推荐 绿城中国 3900.HK 8.67 1.22 1.28 1.40 1.53 7.1 6.8 6.2 5.7 推荐 保利物业 6049.HK 29.55 2.49 2.84 3.15 3.47 11.9 10.4 9.4 8.5 推荐 中海物业 2669.HK 4.87 0.41 0.47 0.55 0.63 11.9 10.4 8.8 7.7 推荐 招商积余 001914.SZ 10.82 0.69 0.75 0.81 0.89 15.7 14.4 13.4 12.2 推荐 新城悦服务 1755.HK 2.65 0.51 0.53 0.55 0.57 5.2 5.0 4.8 4.6 推荐 星盛商业 6668.HK 1.13 0.17 0.15 0.16 0.16 6.6 7.5 7.0 7.0 推荐 绿城管理控股 9979.HK 2.82 0.48 0.50 0.51 0.52 5.9 5.6 5.5 5.4 推荐 资料来源：Wind，平安证券研究所 注：股价单位统一为人民币元/股 房地产·行业年度策略报告 3/ 36 正文目录 前言 ................................................................................................................................................................ 7 一、 现状：楼市先抑后扬，政策对症下药 ..............................................