踏迹寻踵，静待复苏-我国房地产销售周期特征分析

www.lhratings.com 研究报告 1 踏迹寻踵，静待复苏-我国房地产销售周期特征分析 根据销售面积累计同比指标，近二十年来，我国房地产大概可分为四个周期，2006－2015 年每三年左右一次的短周期以及 2015 年 3 月以来的第四轮周期。与前三轮周期相比，本轮周期下行阶段显著拉长，行业销售规模增幅大但同时调整也最剧烈，房价在一二三线城市间轮动，上涨和下跌持续时间均长于前几轮，并爆发房企债务违约潮。销售面积作为周期起始的领先指标，在 2024 年 10 月有所好转，以及一线城市二手房价企稳迹象似乎预示着本轮周期尾声将至，但仍需观察未来几个月销售数据的变化。 中长周期方面，受经济增速放缓、出生人口下降及老龄化、城镇化减速及购买力预期减弱等影响，房地产中长周期内预计处于下行阶段，可能面临新一轮周期复苏阶段动力不足状况。 联合资信 工商评级 |卢 瑞 |张 琳 www.lhratings.com 研究报告 1 一、我国住房政策发展 建国到 1997 年，探索中逐步确立住房制度；1998 年商品房市场启动后，国内地产迎来高速发展，并被确立为经济支柱，保障房体系被忽视，房价快速增长，政府在稳经济和控房价之间平衡，期间地产行业波动中继续增长；2016 年房住不炒的首次提出以及长效机制确立，房地产经济支柱地位弱化，保障性住房得到重视，租购并举的房地产发展新模式开始显现。 从新中国成立至今，我国房地产发展经历了几个阶段： （1）1949 年－1978 年，探索阶段：建国后，我国确立公有制，实行住房建设与分配由单位和政府主导，城市主要是公租房、单位房为主，农村主要为土地自建房、集体分房，但住房供给严重不足、住房水平改善缓慢以及严重的财政负担等问题层出。 （2）1978 年－1991 年，起步阶段：1978 年改革开放后，我国开启了住房市场化改革进程。1980 年，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品。1984 年，国家统计局正式将房地产列为独立的行业，标志着房地产行业诞生。1987 年，深圳确立了“产权国有＋使用权拍卖”的模式，推动了我国土地有偿使用制度的开端，次年宪法修订确立了国有土地有偿使用的根本性制度。1983 年，深圳市借鉴香港楼花制度，率先引入商品房预售制度。1991 年，我国召开了全国第二次住房制度改革工作的会议，提出“三改四建”的房改思路。 （3）1992 年－1997 年，调整阶段：1992 年房改全面启动，确立了市场化住房改革的基本方向，在销售方面正式确立了商品房预售制度。但房价的快速上涨引发了部分地区地产泡沫形成；1993 年下半年，由于房地产市场过热，国家首次采用宏观调控手段抑制房地产市场，1997 年，亚洲金融危机爆发，我国房地产业大面积崩溃。 （4）1998 年－2002 年，初步发展阶段：1998 年，国家正式启动商品房市场化改革，明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2002 年，统一和规范土地“招拍挂”制度。 （5）2003 年－2016 年，高速发展阶段：2003 年，确立房地产成为国民经济的支柱产业；为了经济稳定发展，商品房建设作为住房建设的重中之重，保障房建设被忽视。2005 年至 2016 年，由于经济飞速发展、城镇化率快速提高，住房供给相对不足而住房需求呈“井喷式”爆发，房价快速上涨，政策调控频出，受经济和政策的相互调和，国内房地产市场此阶段呈现出短周期性特征。 （6）2016 年至今，调整重塑阶段：2016 年，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求回归住房居住属性。2018 年，我国经济发 www.lhratings.com 研究报告 2 展进入换挡期，人口老龄化、城镇化率增速放缓等问题出现，高房价等住房市场矛盾愈发突出；中央经济工作会议提出构建房地产市场发展的长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系，大力发展保障性住房市场；房地产经济支柱功能弱化，更加注重民生保障，并开始推动构建房地产发展新模式。房住不炒的贯彻、信贷资金收紧等调控政策的推进以及疫情冲击，国内房地产市场销售金额 2021 年开始步入下行区间，为托底经济和避免系统性风险，国家层面出台多次放松及促进地产市场措施，但直至今日下行趋势仍未扭转。2024 年 7 月，二十届三中全会再次确立“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。 表 1.1 国内住房政策变化历程 时期 主要住房政策 1949 年－1978 年 住房建设、分配由单位、政府主导 1978 年－1991 年 1、从地方试点到全国推广公房的提租+补贴政策 2、1982 年起，深圳市率先征收“土地使用费”；1983 年，深圳市率先引入商品房预售制度 3、1987 年，深圳市首次以拍卖形式出让土地。1988 年，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，“土地使用权可以依照法律规定转让”；同年，《土地管理法》修订明确“国家依法实行国有土地有偿使用制度” 4、1991 年，全国第二次住房制度改革工作会议，提出了“三改四建”的房改思路。“三改”即改变住房建设投资体制、改变住房建设分配维修管理体制、改变住房实物福利分配方式；“四建”包括建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立住房信贷体系、建立规范化的房地产市场 1992 年－1997 年 1、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了住房改革的根本目的（建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化社会化，满足不断增长的居民居住需求）和基本内容，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策同本决定的衔接工作等 2、通过《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》，正式确立商品房预售制度 1998 年－2002 年 1、1998 年，《关于进一步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的通知》，强力叫停住房实物非配，启动商品房市场；推行多层次的住房供应体系（商品房、经济适用房和廉租房） 2、2002 年，《关于加强国有土地管理的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，只有地方政府相关部门统一管理出让房屋建设用地，推行土地“招拍挂”制度 2003 年－2016 年 1、2003 年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确立房地产成为国民经济的支柱产业 2、2005 年开始，房地产调控和放松政策频现 2016 年至今 1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 2、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求 资料来源：联合资信根据公开资料整理 二、国内房地产周期划分 通过观测销售、土地溢价率和房价等指标变动规律，指标均呈现一定周期性，但周期起止时间并非完全重叠，呈现一定的轮动规律。以销售面积累计同比增速作为划分依据，近二十年来，我国房地产市场大概可分为四个发展周期，其中 2006－2015 年可划分为三个短周期，每轮短周期在 3 年左右；第四轮