量化专题报告：地产行业基本面量化~择时与选股

请 仔 细 阅 读 本 报 告 末 页 声 明 证券研究报告 | 金融工程研究 2019 年 10 月 21 日 量化专题报告 地产行业基本面量化——择时与选股 报告主要解决三个问题。基本面层面，地产的四个周期（销售/价格/政策/利率）划分的核心代理变量是什么，以及这些周期如何影响地产行业收益表现；估值层面，如何建立地产行业估值安全边际模型和基于 NAV 估值的清算价值模型，以及如何根据模型去对地产行业做择时；个股层面，从地产行业本身的逻辑出发可以找到哪些独特的选股因子，以及这些因子表现优劣背后的核心逻辑是什么。 基本面层面，我们划分了四个地产相关周期（销售/价格/政策/利率）。其中销售周期最核心的代理变量是商品房销售面积增速，价格周期代理变量是70 个大中城市房价指数，政策周期我们定义了政策 0-1 哑变量，利率周期代理变量是全国个人住房贷款加权利率。在销售上行周期、政策宽松周期以及利率下行周期，地产行业股价表现较好，行业指数相对沪深 300 月均超额收益分别为 1.5%、1.3%、2.5%，月均绝对收益为 4.3%、4.2%、6.9%。 估值层面，我们建立了地产估值安全边际模型和清算价值模型。其中估值安全边际模型是基于地产行业的一致预期净利润增速和 PE_TTM 建立，模型Rsquare 值可以达到 0.76，当前估值安全边际处于[20，+∞)区间,建议超配。清算价值模型是参考 NAV 估值思路，考虑预收账款和存货价值的低估计算得到调整后 pb，当前调整后 pb 跌到 0.9 左右，同样建议超配。 选股层面，本文从估值、盈利增长、集中度提升三个维度的提供以下选股建议。1）估值维度，调整后 pb 选股效果远好于传统的 pb 或 pe 估值，分组多空年化收益可以从 pb 的 9.7%提高到 14.5%。2）成长因子的表现取决于地产销售周期，销售上行周期成长因子（如营收增速）会表现更好。3）过去三年行业集中度提升幅度在加快，CR10 由 2016 年的 19%提高到目前的33%，这是过去三年龙头地产股表现更好的根本原因，预计还会持续。 风 险提示：模型根据历史数据规律总结，未来存在失效的风险。 作 者 分析师 段 伟良 执业证书编号：S0680518080001 邮箱：duanweiliang@gszq.com 分析师 刘 富兵 执业证书编号：S0680518030007 邮箱：liufubing@gszq.com 相 关研究 1、《量化周报：市场的日线上涨结构并未发生大的变化》2019-10-20 2、《量化专题报告：多因子系列之八：日间量价模型研究》2019-10-18 3、《量化周报：继续看多市场》2019-10-13 4、《量化周报：持股过节》2019-09-29 5、《量化周报：调整不改上行趋势》2019-09-22 2019 年 10 月 21 日 P.2 请 仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、基本面：地产周期和核心指标 ...........................................................................................................................4 1.1、地产行业的主体与周期划分.......................................................................................................................4 1.2、地产行业四个周期的定量解析 ...................................................................................................................5 1.2.1、销售周期 ........................................................................................................................................5 1.2.2、房价周期 ........................................................................................................................................6 1.2.3、政策周期 ........................................................................................................................................8 1.2.4、利率周期 ...................................................................................................................................... 10 二、估值：安全边际模型与清算价值模型 ............................................................................................................... 11 2.1、地产行业估值安全边际模型..................................................................................................................... 11 2.1.1、地产估值取决于盈利增速的水平..................................................................................................... 11 2.1.2、基于地产盈利和估值的关系构建估值安全边际模型 .......................................................................... 13 2.1.3、估值安全边际与未来地产行业股价表现的关系................................................................................. 15 2.1.4、模型参数的稳定性检验 ............................................................................................