房地产行业：地产税收支持政策快速落地，政策持续性加强

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 12 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 地产税收支持政策快速落地，政策持续性加强 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 地产税收支持政策快速落地，政策持续性加强。据财政部官网，11 月13 日财政部、税务总局、住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，房地产税收支持落地，落地速度非常快，距 10 月 12 日财政部新闻发布会首次提出完善房地产税收支持政策仅一个月时间，距 11 月 8 日全国人大常委会办公厅新闻发布会再次明确税收支持后不到一周时间，中央对地产政策支持持续性加强。 ⚫ 包括契税、二手交易增值税和房企土地增值税三方面优惠。 契税：此前所有城市首套房 90 平以下减按 1%征收，90 平以上减按1.5%征收，非一线城市二套房 90 平以下减按 1%征收，90 平以上减按 2%征收，此次将所有面积优惠标准由 90 平提升至 140 平，一线城市也可适用二套契税优惠政策，90-140 平的首套房契税降低了 0.5%，二套房一线城市契税少交 1%-2%，其他城市 90-140 平少交 1%。 二手交易增值税优惠主要与普宅非普宅标准取消相关，原未满 2 年出售住房均按房屋全额的 5%征收增值税，满 2 年普宅免征、非普宅按房屋差额的 5%征收增值税，普宅标准取消后，满 2 年非普宅也可免征增值税，按房屋增值幅度 20%-40%考虑，可节省二手房金额的 1%-2%。 土地增值税是房企开发过程中缴纳的，实行累进税率，毛利率越高税率越高，增值额未超扣除项目金额 20%的部分基本相当于毛利率低于20%的项目，低毛利率的普宅项目过去免征土增税，非普要征收。若各地取消普宅限制，低毛利的非普宅项目也可免征，约能提升房企净利率0.5%。同时降低了预缴比例 0.5%，约能节省房企 500 亿的现金流。 ⚫ 房地产税收体系。房地产相关税收包括对新房、二手房交易过程中征收的契税、增值税及附加、个人所得税，以及对开发商征收的土地增值税、增值税及附加、企业所得税、契税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税等。其中二手房交易增值税和开发商土地增值税与普宅、非普宅标准相关。当前只有一线城市仍有普宅与非普宅的区别，一线城市普宅标准均要求容积率 1.0 以上、套均建面 144 平以下，北京、广州仍对成交价有一定限制，上海、深圳已取消对价格的限制要求。 ⚫ 投资建议。08 年、14-16 年地产放松周期均配合出台税收支持政策，助推市场企稳，本轮周期 22 年 9 月 30 日曾出台换购个税退税优惠政策，本次对契税、增值税及土增税的补充优惠将延续积极的市场情绪，推动基本面落地。与本轮周期前几次政策放松相比，当前政策持续性明显加强，对应市场成交数据回升持续。政策博弈节点后，基本面的含金量将会上升，建议提高销售环比增速较高的企业持仓比例。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-11-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 请注意，李怡慧并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -34%-23%-12%-2%9%20%11/2301/2404/2406/2409/2411/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 12 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 8.71 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 -9.9 202.8 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.81 2024/11/5 买入 12.17 0.71 0.77 15.3 14.0 12.4 11.4 5.1% 5.3% 新城控股 601155.SH 人民币 13.68 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 7.7 5.5 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 5.27 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.8 4.8 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.45 2024/9/6 买入 10.58 1.20 1.38 7.9 6.8 3.4 4.1 4.8% 5.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.52 2024/11/1 买入 7.37 0.53 0.65 12.4 10.0 23.1 9.7 6.1% 7.1% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.21 2024/9/5 买入 11.33 0.93 1.04 9.9 8.8 3.2 3.2 10.2% 10.2% 首开股份 600376.SH 人民币 2.80 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 9.1 5.5 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 6.39 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 -7.1 146.3 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.56 2024/10/28 买入 17.81 2.12 2.27 5.9 5.5 4.0 3.7 5.9% 5.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.87 2024/8/25 买入 2.27 0.52 0.57 3.3 3.0 1.7 1.5 5.6% 5.7% 越秀地产 00123.HK 港币 5.83 2024/6/5 买入 9.12 0.87 0.99 6.2 5.5 2.4 2.3 5.3% 5.7% 华润置地 01109.HK 港币 23.65 2024/9/4 买入 29.77 4.38 4.43 5.0 4.9 3.5 3.6 10.5% 9.6% 万物云 02602.HK 港币 22.40 2023/8/25 买入 59