宏观深度报告：房地产止跌回稳，现状、基础与再思考

宏观深度报告 房地产止跌回稳：现状、基础与再思考 宏观深度报告 宏观报告 2024 年 11 月 21 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 ZHONGZHENGSHENG934@pingan.com.cn 张璐 投资咨询资格编号 S1060522100001 ZHANGLU150@pingan.com.cn 平安观点：  本文详细梳理了截至 2024 年 9 月本轮房地产各项相关指标的调整程度，进而从房地产止跌回稳传导链条、房地产长期潜在需求测算、居民购房能力与成本变化测算三个角度，综合判断中国房地产是否具备了止跌回稳的客观基础，并指出当前制约房地产止跌的主要堵点。 一、 中国房地产调整的现状。2021 年以来中国房地产市场经历剧烈调整，截至一揽子政策出台前的 2024 年 9 月：1、住宅年化销售面积较 2021 年减半至 7.7 亿平方米，回到 2009 年之前水平。2、70 个大中城市二手住宅价格下跌 15%、部分大城市局部出现 30%甚至更大跌幅，新房和一线城市价格相对坚挺。3、房地产开发投资较 2021 年下降约三成至年化 10.1 万亿人民币，回到略低于 2016 年的水平，其中土地购置费的占比抬升，土地市场“量跌价涨”，反映出地方出让地块质量提升。4、住宅已在绝对意义上处于去库存状态，但广义库存去化周期持续拉长，房地产销售疲软引致库存压力累积。 二、 房地产止跌回稳的基础。1、房地产止跌回稳的起点是房地产销售增速企稳回升，通过量的回升带动房价和投资的企稳，大约存在 4 个月的领先滞后关系。2024 年 6 月以来住宅销售面积同比跌幅收窄，将带动 10 月以后房价和房地产投资的同比跌幅收窄。2、理论测算中国房地产的潜在需求空间，可分为三个部分：城镇人口增加带来增量需求；人均居住面积增加带动的改善性需求；存量房屋房龄变老带来的折旧需求。我们测算显示，房地产销售已经连续三年低于潜在需求水平。3、房地产止跌回稳具有客观 基 础。从购房能力来看，经过三年减少购房，城镇居民的储蓄得以积累，此前购买力透支的状况已明显缓解；从 购 房 成 本来看，房价跌约15%、首付比例平均降约 10-30%、贷款利率较 2021 年末下降 2.23 个百分点，购房的近期与远期成本均有明显降低。4、当前中国房地产止跌回稳的主要堵点在于，居民对房价和对收入的走向预期发生变化。本次房价调整的时长和深度超过以往，改变了居民对于中国房地产大周期的预期。房价可能进一步下跌的考量，导致购房能力无法转化为购房意愿。从房价收入比来看，居民购房需以稳定的收入预期为前提，否则也会导致购房需求延迟。 三、 房地产止跌回稳再思考。1、当前房地产调整有没有到位？从国际经验来看，2000 年以来不少国家都曾出现大于 20%的房价调整，中国大陆目前的平均降幅仍属温和。若能采取有效措施扭转预期，有利于促进居民重新“入场”，更好支撑房地产市场止跌回稳。2、如何实现房地产止跌回稳？10 月以来，新房和二手房销售面积都出现了更为明显好转，要稳固房地产销售向好势头，将已经存在的购房能力转化为购房意愿，还需要进一步夯实稳经济、稳就业、从而稳预期的基础，同时打通“保障房收储”政策的堵点。3、如何平衡严控增量与地方财政收入？需要看到，“土地财政”模式不可持续，开发地方财政新主体来源是大势所趋；短期内通过激活房地产销售，可在市场力量的作用下使地方政府土地出让自然回温。 四、 风险提示：稳增长政策落地效果不及预期，地方财政平衡压力不减，地产商债务违约等。 证券研究报告 宏观深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 25 正文目录 一、 中国房地产调整的现状 ......................................................................................................................... 5 1、销售：住宅销售减半，现房偏好增加....................................................................................................... 5 2、价格：新房和一线城市相对坚挺 ............................................................................................................. 6 3、投资：高位回落三成，土地成本攀升....................................................................................................... 8 4、库存：绝对意义去库 vs 相对意义累库 ................................................................................................... 10 二、 房地产止跌回稳的基础 ....................................................................................................................... 12 1、历史上的房地产止跌回稳 ..................................................................................................................... 12 2、中国房地产的潜在需求空间 .................................................................................................................. 14 3、当前房地产止跌回稳的条件与堵点 ........................................................................................................ 16 三、 房地产止跌回稳再思考 ....................................................................................................................... 20 1、 当前房地产调整有没有到位？ ....................