2025年房地产行业年度投资策略：从“房地产”走向“大城市”

行业评级：看好2024年11月19日从“房地产”走向“大城市”——2025年房地产行业年度投资策略分析师杨凡分析师吴贵伦邮箱yangfan02@stock.com.cn证书编号S1230524080009电话13916395118证书编号S1230521120001证券研究报告报告核心内容摘要1、房地产行业展望：2025年投资及销售结构性向好，但难成拐点，中性假设下预计2025年销售及开发投资完成额同比为-5%及-8.9%➢土地成交预测：2024年1-10月全国住宅用地供求面积同比降幅超2成，土地出让金降幅近4成。当前两类土地热度较高，①核心区域稀缺地块；②设计规范变更及“第四代住宅”相关土地。产品的代际差异会促使房企加速换仓，受此影响我们认为此两类土地热度有望保持较高水准，市场上有能力拿地的房企会加速换仓。“缩量稳价”的趋势下，该两类土地也会为土地市场热度提供支撑。中性假设下，预计2025年全年土地成交面积与2024年持平，土地价格结构性变动，整体保持稳定。➢新开工面积预测：2024年1-10月房地产新开工面积为6.1亿平，同比-22.6%。以销定产决定新开工修复力度，在手土储决定房企的新开工能力。2021-2024年土地市场成交侧持续疲弱会影响2025年新开工侧，销售弱复苏下房企新开工意愿较弱。中性假设下，预计2025年新开工面积同比增速-10%，较2024年降幅有所收窄。➢竣工面积预测：2024年1-10月，房地产竣工面积为4.2亿平，同比-23.9%。2025-2026年将进入“保交房”关键的收官之年，“白名单”政策推进有助于现有项目竣工速度提升，但难抵2020年之后可竣工基数大幅下行的趋势，中性情形下预测2025年竣工面积同比增速降幅收窄至-10%。➢开发投资额预测：2024年1-10月开发投资完成额为7.9万亿元，同比-10.3%。2025年“白名单”政策推进有望进一步加速、城中村改造涉及范围也有望再次扩容，但可能会受到新开工面积下降拖累以及城中村项目推进节奏较慢的影响，拉动作用显现较慢。中性假设下，预计2025年开发投资完成额同比为-8.9%。➢销售情况预测：从新房及二手房合计面积上来看，市场总需求仍存。2024年底政策发力带来的信心提振和22-23年相比效果较好，且2024年是“好房子”元年，产品代际差异在全国多个城市正在快速铺开，2025年我们可能会看到产品差异驱动的成交量价结构性分化。中性假设下，2025年整体销售面积及金额同比-5%，销售均价维稳。2、从“房地产”走向“大城市”：通过收储化风险、稳价格是拉动投资的必由之路，政策思路从狭义地产投资转向广义城市更新➢2025年拉动投资有必要性，化风险是首要前提。财政发力拉动房地产投资和固定资产投资的意义不仅在于支撑GDP增速，更重要的是在于在泛地产行业增加就业和稳定产业链企业经营。企稳房地产市场虽然需要财政发力拉动投资，但在“供需矛盾发生重大变化”的情境下，重复使用旧政策的效果可能会出现边际递减的问题。结合2024年底相关政策，可以看出现有政策思路正从狭义地产投资转向广义城市更新，本轮周期当前首要任务是化风险，有效化解风险后才能拉动地产投资。➢供给端抛压对房价影响显著，降低抛压是修复房价的必要因素。降低抛压既需要修正购房者悲观预期也需要实质性的减小供给，通过收储化风险、稳价格是必由之路。收储分为现房和土地收购两种，我们认为潜在土地收储规模约为5.5亿平，资金支持约需1.9-2.2万亿元，重点30城现房收储面积约0.5亿平，收购资金规模约1.2万亿元。➢城市更新政策频出，全国城市既要注重面子也要注重里子。2024年地下管网和城中村改造货币化安置接连推出，“大城市”改造规划持续推进。2024年10月8日发改委主任提出“预计在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元”，预计地下管网政策能够带动25年行业扩容8%。3、房地产行业年度策略：市场长期呈现出存量超过增量、双轨制推进和新房供给侧持续出清的趋势，布局能够适应房地产长期新模式发展的优质股➢ 我们看好：1）消费+地产，危中有机，估值修复弹性大，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；2）龙头中介，业绩有望超预期，短期及长期发展逻辑通畅，关注：贝壳-W、我爱我家；3）“好房子”元年开启，改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。4、风险提示：行业拐点渐成，但仍需重视行业风险持续跟踪➢1）2025Q1销售淡季，房企现金流压力面临挑战；2）融资端政策的落地效果不及预期；3）城中村及收储资金支持和推进速度不及预期。目录C O N T E N T S01 2024年基本面及政策回顾02从“房地产”走向“大城市”304房地产行业年度策略032025年行业关键指标展望土地市场 | 房企融资 | 销售情况 | 政策回顾 拉动投资的思路变化 | 收储稳住房地产价格 | 城市更新带动2.0基建土地市场 | 新开工 | 竣工 | 开发投资 | 销售情况行业走势推演 | 代际差异形成 | 行情回顾 | 投资策略2024年基本面及关键政策回顾01Partone4基本面及政策回顾0152024年1-10月全国住宅用地供求面积同比降幅超2成，土地出让金降幅近4成，已较2020年高点下降超70%•土地成交：从克而瑞全国土地成交数据来看，2024年1-10月房地产开发企业土地购置面积4.0亿平，同比下降24.2%，土地成交面积连续4年下降；2024年1-10月累计土地成交价款1.4万亿元，同比减少35.5%，较2020年1-10月高点下降71.4%。2024年4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”，政府推地节奏有所减缓，且当前房企普遍遵循“以销定产”的拿地原则，在市场销售未明显好转的情况下，企业拿地仍偏谨慎，全国土地市场延续低温运行态势，土地供求两端持续缩量。•分化格局：从100大中城市成交数据来看，2024年1-9月一线及二线城市土地成交面积占比为4.4%和38.1%，成交金额占比达到了23.5%和45.3%，合计成交金额占比约为7成，较2023年行业投资集中度再度提升。资料来源：克而瑞，中指研究院，Wind，浙商证券研究所；注：左表统计土地类型为涉宅土地，左表土地成交数据为克而瑞全国数据，右图为中指300城数据。表：2020-2024.10全国土地成交面积及金额情况1.1 土地市场回顾8.49.712.513.013.612.07.76.32.87.08.69.710.711.79.06.14.92.0-50%0%50%051015201620172018201920202021202220232024.1-10推出面积（万平）成交面积（万平）推出面积同比（%）成交面积同比（%）年份土地成交面积（亿平）土地成交面积累计同比(%)土地成交价款(万亿元）土地成交款价累计同比（%）土地溢价率（%）202022.87.2%6.315.9%15.2%202117.4-23.5%5.7-9.5%12.6%202212.1-30.7%4.0-29.9%3.