房地产行业2024年10月月报:10月新房二手房成交同环比均正增长;各类宏观与财政政策加速落地

房地产|证券研究报告—行业月报 2024 年 11 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《何为“房屋养老金”?—— 关于房屋养老金制度的点评》(2024/8/28) 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱,销售降幅扩大;开工与投资仍然低迷》(2024/08/16) 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄,但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》(2024/08/16) 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》(2024/08/08) 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》(2024/07/30) 《这轮地产政策能刺激多少需求?》(2024/05/21) 《为什么是 3000 亿?》(2024/05/21) 《这次地产不一样?》(2024/05/13) 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续,房企能否行稳致远?》(2024/01/03) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300521070005 证券分析师:许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300521110002 房地产行业2024年10月月报 10月新房二手房成交同环比均正增长;各类宏观与财政政策加速落地 核心观点 ◼ 新房:10 月新房成交量同比增速在连续 16 个月下降后首次回正。10 月 40 城新房成交面积环比+44.4%,同比+9.7%,同比增速较上月上升了 35.1pct,自去年 6月连续 16 个月下降后首次实现增长,主要得益于 9 月末以来政策发酵和传统营销旺季。1-10 月累计同比-28.7%。 ◼ 从各能级城市来看,一线城市是新政直接受益者,成交同环比均出现正增长;二、三四线城市成交环比增幅不及一线,同比增速也低于一线。1)一线城市:10 月新房成交面积环比+55.5%,同比+26.0%,同比增速较上月上升了 52.2pct;1-10 月累计同比-20.9%。四个一线城市同环比均出现正增长,主要源于 9 月末以来限制性政策的进一步放松以及中央政策的支持使得观望客户加速入市。北京新房成交面积环比+59%、同比+1%;上海环比+30%、同比+20%;广州环比+83%、同比+44%;深圳环比+58%、同比+39%。2)二线城市:10 月新房成交面积环比+41.8%,同比-2.7%,同比降幅较上月收窄了 23.5pct;1-10 月累计同比-32.2%。杭州、南宁、武汉、青岛、成都、济南等城市环比持增,但同比回落;苏州、福州、宁波、南京等城市经历了前期深度调整,10 月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度,成交量同环比均出现正增长。3)三四线城市:10 月新房成交面积环比+39.8%,同比+24.7%,同比增速较上月上升了46.8pct;1-10 月累计同比-29.4%。除金华、温州以外,多数三四线城市 10 月同环比也均有所修复。 ◼ 二手房:10 月二手房成交规模环比持增,同比连续 5 个月正增长。10 月 18城二手房成交面积环比+17.3%,同比+19.4%,同比涨幅较上月扩大了 13.2pct,二手房成交规模已经连续 5 个月同比持续正增长。1-10 月 18 城累计同比+0.3%。整体而言,二手房市场韧性好于新房,市场份额占比预计将进一步增长,主要原因在于二手房因业主降价(二手房房价下降幅度大于新房)、挂牌量上升,因而性价比凸显,对刚需吸引力更强,因而持续分流新房客群。 ◼ 从各城市能级来看,一线城市单月同比增速超过七成,累计同比增速超过一成;二、三四线城市单月、累计同比仍为负增长。10 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 43.6%、9.1%、12.4%,同比增速分别为 72.9%、-5.0%、-5.7%,一线城市同比增速较上月上升了 75.0pct,同比由负转正;二线城市同比增速较上月下降了 28.1pct;三四线城市同比降幅较上月收窄了 8.5pct。一、二、三四线城市 1-10 月二手房成交累计同比增速分别为 12.1%、-0.1%、-17.9%。具体城市而言,环比来看,一系列政策刺激下,10 月二手房市场有所升温,除韶关以外,其余我们跟踪的城市成交环比均回升,特别是深圳、杭州等成交领涨,环比增幅分别达到 87%和 69%,深圳更是创下 2022 年以来单月新高。同比来看,除苏州、韶关以外,其余我们跟踪的城市成交规模普遍高于去年同期,其中深圳同比增长 121%,南宁、杭州、北京、厦门、东莞同比涨幅也超过五成。 ◼ 根据住建部公布的数据,10 月成交同环比均实现增长。1)从同比来看,10 月全国新建商品房网签成交量同比增长 0.9%,较 9 月同比增速提升 12.5 个百分点,自去年 6 月连续 15 个月下降后首次实现增长;全国二手房网签成交量同比增长 8.9%,连续 7 个月同比增长;新房、二手房成交总量同比增长 3.9%,自今年 2月连续 8 个月下降后首次实现增长。2)从环比来看,10 月全国新建商品房网签成交量环比增长 6.7%;二手房网签成交量环比增长 4.5%;新房、二手房成交总量环比增长 5.8%。 ◼ 10 月因核心一二线城市利好新政持续发酵,整体成交回归年内高位。预判后市,我们认为,在低基数、政策效果持续释放、房企年末销售业绩冲刺等多重因素加持下,11、12 月成交仍将有小幅修复。 ◼ 库存与去化:库存规模与去化周期环比均下降。10 月末我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-2.9%,同比-6.1%;整体去化周期 17.4 个月,环比-1.3 个月,同比+1.6 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.3%、-2.3%、0.2%,同比增速分别为-3.9%、-13.1%、18.6%。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、14.4、55.5 月,环比分别下降 1.0、1.6、5.7 个月,同比分别提升 2.0、0.2、18.7 个月。具体来看,我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 ◼ 项目去化开盘缩量提质,平均去化率环比提升 6 个百分点至 34%。根据克而瑞,10 月房企推盘积极性不如 9 月,21 个重点城市 10 月首开和加推共计 243 次,环比-4%;不过,市场热度稳中有增,重点城市 10 月平均开盘去化率为 34%,同环比均提升 6pct;和 Q3 相比提升了 7pct。分城市来看,成都、天津、重庆热度居前,10 月去化率均在 5 成以上。而从变化趋势来看,大体可分为以下几类:1)新政利好型城市,以广州、深圳、天津为典型代表,得益于行政政策松绑,短期内项目来访、认购稳中有增,前期存量客户持续释放;2)相较而言京沪松绑程度有限,因而对于开盘去化率提振作用并不显著。3)西安、南京、合肥、厦门等因

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房地产
2024-11-22
中银证券
夏亦丰,许佳璐
27页
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