房地产行业点评：销售降幅延续收窄，到位资金边际改善

2024年11月15日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告销售降幅延续收窄，到位资金边际改善强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*税费减免细则落地，财政发力降低购房成本*强于大市20241113【平安证券】行业点评*房地产*百强销售同比转正，板块投资维持积极*强于大市20241101【平安证券】行业点评*房地产*投资销售降幅延续收窄，持续关注收储进展及销售走势*强于大市20241018杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：国家统计局公布2024年1-10月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额8.6万亿元，同比下降10.3%；房屋施工72.1亿平米，同比下降12.4%；新开工6.1亿平米，同比下降22.6%；竣工4.2亿平米，同比下降23.9%；新建商品房销售面积7.8亿平米，同比下降15.8%；销售额7.7万亿元，同比下降20.9%；待售面积7.3亿平米，同比增长12.7%。房企到位资金8.7万亿元，同比下降19.2%。平安观点：单月销售降幅持续收窄，均价增速转正：10月全国商品房销售面积7646万平米、销售金额7975亿元，同比下降1.6%、1%，降幅较9月收窄9.4个、15.3个百分点，连续3个月改善。其中东部、中部、西部、东北部10月单月销售面积同比分别下降2%、增长3.8%、下降5%、下降3%，增速较9月提升10.4个、12.4个、6.1个、4.4个百分点。10月全国商品房销售均价10430元/平米，环比上涨10.3%，同比上涨0.6%。10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数、二手住宅销售价格指数环比均下降0.5%；其中一线城市新建商品住宅环比下降0.2%、二手住宅环比上涨0.4%，表现相对突出，上海新建商品住宅、二手住宅环比上涨0.3%、0.2%，深圳新建商品住宅、二手住宅环比上涨0.1%、0.7%，由跌转涨。根据Wind统计，11月前14天重点50城新房日均成交套数环比10月下降2.2%，但同比增长6.4%，重点20城二手房日均成交套数环比10月增长23.6%，同比增长25.6%，销售热度有所延续。往后看，房地产“止跌回稳”或遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，在二线郊区及三四线销售仍有压力背景下，预计2024、2025年商品房销售面积同比下降15%、5-10%。单月投资开工降幅扩大，竣工收窄：10月全国房地产投资7629亿元，同比下降12.3%，降幅较9月扩大3个百分点。其中东部、中部、西部、东北部单月投资同比分别下降16.6%、4.8%、2.2%、30.7%，降幅较9月扩大6.7个、收窄6.8个、收窄4个、扩大14.5个百分点。10月全国新开工5176万平米，同比下降26.7%，降幅较9月扩大6.8个百分点；竣工5179万平米，同比下降20.1%，降幅较9月收窄11.3个百分点。往后看，我们认为投资复苏将滞后于销售，复苏链条或按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资节奏修复”，预计2024、2025年房地产投资同比下降10%、5-10%，超预期因素或来自“4万亿”白名单贷款等实质落地，施工强度提升带来投资超预期表现。到位资金边际好转，房企现金流改善：10月房企到位资金同比下降10.8%，降幅较9月收窄7.7个百分点。其中国内贷款同比下降8.8%，降请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评幅较9月收窄5.6个百分点，定金及预收款、个人按揭贷款同比下降3.9%、8.8%，降幅较9月收窄22.3个、17.2个百分点。受此影响，1-10月房企到位资金8.7万亿元，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别为1.2万亿元、2.6万亿元、1.2万亿元，同比分别下降19.2%、6.4%、27.7%、32.8%。投资建议：10月全国商品房销售降幅延续收窄，价格表现趋稳，到位资金边际好转，维持板块积极观点。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 1 全国房地产开发投资累计及单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 2 房地产开发投资分区域累计同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 3 房地产开发投资分区域单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 4 全国新开工面积累计及单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 5 全国竣工面积累计及单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 6 全国商品房销售累计同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 7 全国商品房销售单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 8 全国商品房销售单月均价资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 9 房企到位资金累计同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 10 房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声