房地产行业房地产税收政策调整点评：三项税收政策优化，惠及居民和企业，促进购房置换链条

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 11 月 14 日 三项税收政策优化，惠及居民和企业，促进购房置换链条 看好 ——房地产税收政策调整点评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件 ⚫ 11 月 13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。1）关于契税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。2）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，对该城市个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。 点评 ⚫ 三项房地产税收政策同时优化，覆盖一二手房、居民端及企业端均明显受益。11 月 13日，财政部等三部委明确多项房地产税收优惠政策，包括契税、增值税和土地增值税，利好新房和二手房、居民端和企业端。1）契税：新政前，购买≤90 平按首套 1%/二套1%（其中一线城市首套 1%/二套 3%），购买>90 平按首套 1.5%/二套 2%（其中一线城市首套 1.5%/二套 3%）；新政后，购买≤140 平按首套 1%/二套 1%（包括一线城市），购买>140 平按首套 1.5%/二套 2%（包括一线城市）。本次契税优惠政策将利好于改善型住宅需求，主要体现在契税税率变化界限由 90 平提升至 140 平，并且改善户型和二套的税率也相应下调，同时一线城市二套不再执行高税率，与全国其他城市一致，因而尤其利好一线城市的二套改善需求。2）增值税：对于取消普宅和非普宅标准的城市，满 2 年出售免征增值税；此前若为非普宅满 2 年出售仍需按差额 5%征收增值税，后续若一线普宅标准取消后所有住房满 2 年均可免征。3）土增税：取消普宅和非普宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 20%的普通标准住宅，继续免征土增税；此外将各地区土增税预征率下限统一降低 0.5pct；东部地区由 2%降至 1.5％，中部和东北地区由 1.5%降至 1％，西部地区由 1%降至 0.5％。本次契税、增值税、土增税三大税种同时放松政策，切实减轻居民购房负担，降低交易成本，政策覆盖一二手房，促进购房置换链条，尤其对改善性需求提振更为明显，推动房地产止跌回稳；此外土增税税率下降也有利于减轻企业财务压力。 ⚫ 修复居民资产负债表+强调止跌回稳，当前政策思路延续、并仍处加速落地期。当前政策依然在 9 月底以来政策放松思路下、并仍在加速落地期。本轮政策有效性更强的原因在于政策开始聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求。924 国新办指出存量房贷利率下降，二套首付下调，收储加码；926 政治局首提要房地产止跌回稳；929 国常会研究部署一揽子增量政策；1012 财政部运用专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持止跌回稳；1012 何副总理指出房地产市场是当前宏观经济的一个风向标；1017 住建部指出重启城改货币化安置 100 万套；1108 财政部化债，地产相关税收、专项债收储正积极制定细则；1113 财政部等三部委明确多项房地产税收优惠政策，包括契税、增值税和土地增值税。从 9 月底以来的政策路径已经很清晰，预计后续房地产也将遵循着房地产“止跌回稳”的底线要求进一步推动支持政策落地。 ⚫ 投资分析意见：三项税收政策优化，惠及居民和企业，促进购房置换链条，维持“看好”评级。9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共5页 简单金融 成就梦想 附政策原文 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告 财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号 为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下： 一、关于住房交易契税政策 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。 （三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。 （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。 二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策 （一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，继续免征土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直