房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2024-10)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 六维跟踪楼市复苏月报（2024-10） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 03 日│中国内地 动态点评 10 月领先指标显示房地产市场活跃度显著修复，房价出现止跌迹象 9 月以来地产政策“组合拳”对于房地产市场的提振效果显著，10 月新房和二手房网签成交面积同环比显著改善。从贝壳领先指标来看，10 月市场活跃度显著修复，房价出现止跌的初步迹象，后续仍要关注市场复苏的持续性。9 月以来，政治局会议和政策“组合拳”为房地产市场“止跌回稳”注入强心剂，各部委协同有望加速市场预期修复和量价企稳，这也有助于地产板块的估值修复。我们看好在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。 高频数据：10 月新房和二手房网签成交面积同环比显著改善 得益于 9 月以来地产政策“组合拳”的提振，10 月新房和二手房网签成交面积同环比显著改善，且从高频数据来看复苏势头尚未衰减。新房方面，24年 10月 54城新房成交面积同比-1%、环比+37%（9月同比-26%、环比+6%），年初至今累计同比-30%；二手房方面，10 月 26 城二手房成交面积同比+15%、环比+24%（9 月同比-2%、环比-9%），年初至今累计同比-0.2%。 领先指标：房地产市场活跃度显著修复，房价出现止跌迹象 根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50 城二手房带看指数环比+16%至 30.3，新房案场指数环比+48%至 22.4，两者均创出 23 年小阳春以后的新高；10 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）分别为 52.6/50.0，连续四周站上荣枯线。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比+68%至 14.1，创下 23 年 7 月以来的新高；成交价相较挂牌价的折价幅度缩小至 15.2%，仍处于较高位置；二手房价格环比+0.3%，为23 年小阳春后的首次环比上涨，其中 24 个城市环比上涨，一线城市环比+1.3%，反弹更为显著。 区域观察：领先指标靠前的城市包括深圳、成都、杭州等 根据贝壳研究院的数据，10 月 50 城中 46/48 城二手房带看/新房案场指数环比上升，50 城二手房景气指数均出现环比上升。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、杭州、上海、西安、厦门、北京，靠后的城市包括长春、常州、福州、芜湖、温州、银川、佛山。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (33)(20)(7)619Nov-23Mar-24Jul-24Oct-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 54 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（万平）201920212022202320240510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（万平）2019202