房地产行业2024三季报综述：转型阵痛犹在，曙光尚在前方

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 2024 三季报综述：转型阵痛犹在， 曙光尚在前方 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 06 日│中国内地 专题研究 我们从申万房地产板块中选择总资产在 500 亿元及以上的 31 家上市房企（合计总资产占总板块的 90%）作为样本，从业绩、销售、扩张、融资四个维度梳理房企 24 三季报表现。房企业绩仍承压，但 9 月政治局会议和政策组合拳为房地产“止跌回稳”注入强心剂，有助于地产板块的估值修复。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。 业绩压力犹存，盈利能力尚待修复 营收降幅扩大，归母净亏损扩大。1-3Q24，总体房企营收同比-22.7%，降幅较 1H24 扩大 2pct，较 23 年扩大 21pct。央国企/非央国企营收同比-13.8% /-28.6%，央国企韧性相对更强，但与 1H24 相比央国企降幅扩大，非央国企降幅小幅收窄 1.2pct。总体房企亏损继续扩大，1-3Q24 录得归母净亏损245 亿元，较 1H24 多亏 106 亿元，央国企利润减少 31 亿元，非央国企亏损增加 75 亿元，其中万科亏损较 1H24 扩大 80 亿元。毛利率与归母净利率均有所下降，总体房企毛利率约 14%，较 1H24 下降 0.4pct，较 23 年下降2.3pct；归母净利率-2.4%，较 1H24 下降 0.5pct。1-3Q24，总体房企资产减值损失/信用减值损失 115/122 亿元，较去年同期分别增加 34/74 亿元。 销售回款降幅边际收窄，未结转资源趋薄 央国企与非央国企销售回款降幅均边际收窄，央国企销售份额持续提升。1-3Q24，总体房企销售商品提供劳务收到现金同比-34%，央国企/非央国企分别同比-31%/-36%，较 1H24 降幅收窄 5/3pct。央国企销售收到现金占比达到 55%，较 1H24 提高 1.4pct。房企销售下滑，而过去销售项目在逐步结转，目前房企待结转资源逐渐减少，对营收覆盖倍数降低，或对未来业绩形成一定扰动。1-3Q24，总体预售账款（合同负债）同比-26%，央国企/非央国企分别同比-15%/-35%；总体房企/央国企/非央国企预收账款对 23 年营收的覆盖倍数分别为 0.98/0.67/0.80，较 23 年末+0.02/-0.13/-0.07。 扩张保持审慎，房企库存持续下降 销售尚未完全企稳，房企投资仍谨慎。1-3Q24，总体房企购买商品接受劳务支付现金同比-26%，央国企/非央国企分别同比-17%/-34%，较 1H24 降幅收窄扩大 10.5/0.3pct。总体房企支付现金占收到现金比例约 77.5%，较1H24 下降 2.8pct，但处于 17 年以来高位，主要系销售下降，但工程支出较为刚性所致。今年以来土地市场成交仍在下降，房企拿地审慎，存货水平持续下降。总体房企存货同比-14%，央国企/非央国企同比-6%/-23%；总体房企存货占总资产比例降至 48.5%，较 1H24/23 年下降 0.5/0.8pct。 融资依然净偿还，短期偿债压力增大 房企杠杆率持续压降，但短期偿债能力仍偏弱。截至 3Q24，总体房企有息负债同比-1.8%，较 1H24 扩大 0.4pct，较 23 年扩大 0.6pct；央国企有息负债同比+0.3%，非央国企同比-5.1%。1-3Q24 总体房企筹资活动现金流入同比-17%，央国企/非央国企分别同比-14%/-16%，央国企筹资现金流入占比达到 77.7%，较 23 年提高 0.9pct。总体房企筹资活动现金流入净额-1168亿元，较 1H24 多净偿还 847 亿元。房企负债压降，杠杆水平降低，总体房企/央国企/非央国企扣预资产负债率约 70%/67%/74%，延续下降，但净负债率均上升；且现金持续减少下，现金短债比持续走低，总体房企/央国企/非央国企现金短债比分别为 0.83/1.23/0.46，非央国企偿债能力明显偏弱。 风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。 (34)(21)(7)720Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 我们从申万房地产板块中选择总资产在 500 亿元及以上的上市房企作为样本，延续此前分析框架，从业绩、销售、扩张、融资四个维度梳理 A 股典型上市房企 2024 三季报表现。样本房企共 31 家，合计总资产约 9 万亿，占申万房地产板块所有房企总资产比例达到 90%以上，具备一定代表性。样本房企包括央企、地方国企、公众企业与民企，在分析时，我们着重分析央国企与非央国企的区别，所有样本房企合称为“总体房企”。具体名单如下： 图表1： 31 家 A 股上市房企名单 彭博代码 证券简称 企业性质 市值（亿元，截