公募REITs三季报点评：波浪前行

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 公募 REITs 三季报点评：波浪前行 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 研究员 王晓宇 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2024 年 10 月 31 日│中国内地 专题研究 报告核心观点 公募 REITs24 年三季报出炉。分底层资产来看，高速公路通行费收入同比下滑，环比改善，收入多不及预期；产业园分化较大，工业厂房稳中向好，二线城市出租率下降，受季节性、自然资源波动影响，环保能源表现分化；保租房、消费平稳运行，出租率整体稳定，部分物流园运营阶段性承压。从分红来看，边际有改善，但多数项目三季度和前三季度可供分配金额同比下滑。机构“资产荒”背景下，公募 REITs 具备长期投资价值，经济波浪式运行，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保租房、运管能力强的消费以及基本面边际向好的高分派资产。 经营情况：分化延续，保租房、消费较稳健 从经营业绩看，高速业绩同比下滑，但环比改善，多数项目与预期值存在一定差距，保租房、消费较为稳定，可关注量价齐升的保租房项目和运管能力较强的消费资产，能源、环保资产受季节性影响，三季度业绩有所波动，首钢绿能随着全市生活垃圾焚烧处理能力的增加，处理量有所下降。工业厂房稳中向好，二线产业园出租率下滑，物流园量价承压、存量竞争。 可供分配情况：同比多数下滑，但边际有改善，完成率较好 特许经营权类 REITs24 年三季度派息比例多在 1%-3%，平均分派率为 2.28%，而产权类 REITs24 年三季度派息比例多在 1.5%以下，平均分派率为 1.15%，保租房类多在 1.05%左右，产业园类分化较大，多在 1%-1.3%。从可供分配金额同比变化来看，24 年第三季度同比多下降，20 个项目下滑，8 个项目提升，从环比数据来看，环比多改善，三季度 8 个项目环比下滑，其余项目环比均提升。就可供分配金额完成率角度而言，多数项目完成率较为理想。 投资建议：经济波浪式运行，不改长期配置价值 截至 2024 年 10 月 25 日，特许经营权类 REITs 累计平均分派率为 9.44%，而产权类 REITs 累计平均分派率为 4.86%。机构“资产荒”背景下，公募REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，仍具备中长期投资价值。短期来看，年底机构“落袋为安”增添不确定性，权益市场修复、REITs 新上项目增加、发行审核提速对资金起到一定的分流作用，基本面仍是重点，从三季报业绩来看，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保租房、运管能力强的消费以及基本面边际向好的高分派资产，经济波浪式运行，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。 风险提示：数据统计估算偏差，公募 REITs 运营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 公募 REITs 经营业绩：分化延续，保租房、消费较稳健 ............................................................................................. 4 高速 REITs：环比改善、同比下行，完成率多不及预期 ....................................................................................... 4 环保、能源 REITs：易受季节性和资源条件影响，表现分化 ................................................................................ 7 产业园 REITs：内部分化延续，多数项目业绩承压 ............................................................................................. 11 物流园 REITs：量价承压，存量博弈 .................................................................................................................. 15 保租房 REITs：项目平稳运行，出租率整体稳定，关注量稳价升项目 ................................................................ 17 消费类 REITs：项目运营稳健，出租率维持高位，关注运管能力强的项目 ........................................................ 21 公募 REITs 可供分配金额同比多走弱，但边际有改善 ............................................................................................... 23 公募 REITs 投资建议：经济波浪式运行，不改长期配置价值 .................................................................................... 27 风险提示.............................................................................................................................................................. 28 图表目录 图表 1： 24Q3 高速公路 REITs 通行费收入同比下降，环比提升 ................................................................................ 4 图表 2： 高速公路 REITs 区位状况、客货车流结构、通行费收入情况 ....................................................................... 5 图表 3： 高速公路 REITs 通行费收入预期完成情况 ............................................