房地产行业流动性跟踪报告（2019年9月）：需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2019 年 10 月 16 日 房地产 需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2019 年 9 月） 行业动态 ◆短期按揭需求韧性较强，信贷收缩集中在供给端，Q4 回款或有所承压 9 月新增居民中长贷同比增速反弹 11.9pc 至 14.7%，推测部分原因系：1）短期房企以价换量，销售数据靓眼，按揭需求韧性较强；2）或有部分 LPR 新政执行前房贷集中投放因素。 我们认为，2019 年来单月新增居民中长贷规模基本稳定在 4600 亿元左右（月度间差距较小），前三季度新增个人住房贷款占比平稳（维持在20%-24%），而新增开发贷占比下降（从年初的 16%下降至 7%），反映了当前按揭投放需求韧性较强，行业信贷收缩压力主要集中在供给端。 但值得注意的是，在优化配置银行信贷资源的调控导向下，我们预计 Q4按揭投放难以维持目前增速，或将影响后续开发商回款质量。 ◆LPR 新政平稳过渡，房贷利率或延续小幅上行 根据融 360 数据，9 月全国首套、二套房贷平均利率分别为 5.51%、5.83%，分别环比上升 4BP、5BP。9 月 35 个样本城市中 23 个城市首套房贷利率环比上升，9 个城市环比持平，3 个城市环比下调。 9 月末 35 个样本城市首套房贷平均利率均高于 5 年期 LPR，故而 10 月8 日新政执行后，大部分城市首套房贷利率主流定价水平上升幅度在 2BP 以内，未出现大幅上调。上海当前执行首套房贷利率不低于 5 年期 LPR 减点20BP，主要系新政前首套利率下限低于新规下限 20BP。 我们认为，重点城市新政前后房贷利率变化较小，上海较为灵活的定价措施表明，换锚 LPR 本身并无较强的政策松紧导向。在房贷利率换锚的改革过程中体现出较明显的“因城施策”原则和省级自律机制，避免市场出现大幅波动，预计短期内房贷利率将继续保持 6 月以来温和平缓回升的趋势。 ◆供给端流动性压力整体可控，房企信用分化明显 Wind 数据显示，2019 年 9 月房企境内外合计发债金额折合人民币（下同）667 亿元，环比下降 11%，同比下降 31%，融资管控影响持续显现。2019年 1-9 月，房企境内外合计发债金额约 8804 亿元，同比增长 19%，合计净融资额约 3800 亿元，对比 Q4 境内外到期金额约 1500 亿元。 整体来看，虽然银行开发贷增速和占比均出现回落，但得益于上半年相对积极的发债情况，以及近期较为充沛的销售回款，预计短期内行业整体流动性压力仍在可控范围内。 需要注意的是，申万房地产行业信用利差和超额利差走势显示房企信用能力加速分化，资本市场对资质较弱房企的担忧仍在不断加深。 ◆投资建议：持续关注信用优质，品牌和产品有优势房企 当前房企以价换量抢收需求，楼市和地市均出现价格回落，行业整体平稳；短期按揭投放需求较强，全年额度受限或导致四季度回款放缓，行业资金面压力集中体现在供给侧；建议持续关注现金流边际安全，信用优质，品牌和产品有优势的房企，如万科 A+H，保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂；同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行，建议关注在存量经营优势标的，如陆家嘴和华润置地。 ◆风险分析 行业持续调控，整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力；还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 联系人 黄帅斌 021-52523828 huangshuaibin@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报央地财政收入划分调整，按揭利率换锚平稳过渡——光大地产 A+H 样本库动态跟踪报告（2019 年第 40-41 周，09.28-10.11） ····································· 2019-10-13 中央重申推进 1 亿人落户，多地政府出台安居政策——光大地产 A+H 样本库动态跟踪报告（2019 年第 39 周，09.21-09.27） ····································· 2019-09-29 销售反弹依赖供给驱动，资金制约或集中供给侧——2019 年 1-8 月房地产行业四维数据跟踪 ····································· 2019-09-19 -30%-15%0%15%30%08-1810-1812-1801-1903-1905-1907-1909-19房地产沪深3002019-10-16 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、短期按揭需求韧性较强，信贷收缩集中在供给端，Q4 回款或有所承压  9 月新增居民中长贷同比增速反弹至 14.7% 2019 年 9 月，新增人民币贷款 16900 亿元，同比多增 3100 亿元，增速为22.5%；其中增量主要集中在企业部门（同比多增3341亿元，+49.3%），居民部门增长同比基本持平（同比多增 6 亿元，+0.1%）。 具体拆分居民部门信贷数据，9 月新增居民短贷 2707 亿元，同比少增427 亿元（-13.6%），推测部分原因系近期严查信用卡资金违规流入楼市。9 月新增居民中长贷 4943 亿元，同比多增 634 亿元，单月同比增速为+14.7%反弹明显，对比 6-8 月单月同比分别为+4.8%、-3.5%、+2.8%。我们推测 9月新增居民中长贷同比反弹较明显主要来自于：1）短期房企以价换量，销售数据靓眼，按揭投放需求韧性较强；2）或有部分 LPR 新政执行前房贷集中投放因素。 2019 年 1-9 月新增居民中长贷 41400 亿元，同比+8.1%，对比 2018 年全年水平为-6.6%，增速继续维持较高水平，新增居民中长贷占新增信贷的比重约 30.4%，与 2018 年全年水平（30.6%）基本持平。 图 1：居民新增短贷、中长贷单月值（亿元） 图 2：居民新增短贷、中长贷累计值（亿元） 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 资料来源：Wind，光大证券研究所整理 截止 2019Q3，房地产贷款余额 43.3 万亿，同比增长 15.6%，增速较2018 年末回落 4.4pc；其中今年前三季度新增房地产贷款 4.6 万亿，占新增人民币贷款 33.7%，较 2018 年全年水平下降 6.2pc，反映了当前审慎管理房地产领域信贷资源分配的政策思路。 拆分具体投向来看，截止 2019Q3，个人住房贷款余额约 29 万方，同比增长 16.8%，增速较 2018 年末回落 1pc；其中前三季度新增个人住房贷款3.3 万亿，占新增贷款的 24.1%，与 2018 年全年基本持平。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%-4000-20