房地产行业深度研究报告：探究土地增值税

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 10 月 30 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 探究土地增值税  商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。1）土地增值税应预缴税款额=（预售房款-应预缴增值税税款）×预征率，除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于 2%、1.5%、1%，并且各地的普宅和非普宅预征率并不同。2）项目竣工后土增税清算按照增值率实行 30%-60%的超率累进税率，与预缴额对比，进行多退少补。且对增值额未超过扣除项目 20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过 20%的普通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。  预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023 年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的 44%、28%、24%，分别占总资产的 1%、0.7%、0.6%。  房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科目里。税金及附加主要为土地增值税，2023 年招商蛇口、保利发展、万科 A土地增值税分别占税金及附加 81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。  若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、别墅的土增税预征率分别为 2％、3%、4%，取消普宅和非普宅标准后，非普宅的预征率有望下降 1-2 个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降 33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，采用当年销售回款（营业收入+本期预收账款（合同负债）增加额）与上年房企预缴土地增值税测算，以新城控股为例，每年大约可少预缴销售额 5%左右的土地增值税。  若取消普宅和非普宅标准，非普宅增值率在 20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。取消普宅非普宅标准后，普宅、原非普宅增值率在 20%以上的项目，以及其他类型商品房项目仍需要缴纳土地增值税。根据我们对具体项目的测算，若增值率在 20%以上（（应税收入-扣除项目金额）/扣除项目金额），则对应毛利率约在 35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。  投资建议：若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。  风险提示：可获取数据的样本有限，测算基于一定前提假设存在偏差风险；政策效果不及预期；微观层面负反馈延续。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 108 0.01 总市值(亿元) 12,690.17 1.31 流通市值(亿元) 12,063.11 1.58 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 23.5% 26.4% -6.5% 相对表现 7.2% 14.3% -19.4% 相关研究报告 《房地产行业周报（2024 年 42 周）：新增 100 万套货币化安置城中村及危旧房改造，二手房成交环比上行》 2024-10-23 《2024 年 1-9 月份地产数据点评：关注政策效果持续性》 2024-10-21 《房地产行业深度研究报告：第四代住宅的是与非》 2024-10-18 -33%-15%3%21%23/1024/0124/0324/0524/0824/102023-10-30~2024-10-29房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加。1）房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023 年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的 44%、28%、24%，分别占总资产的 1%、0.7%、0.6%。2）税金及附加主要为当年竣工结转项目应缴纳的土地增值税，2023 年招商蛇口、保利发展、万科 A 土地增值税分别占税金及附加 81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。 若取消普宅和非普宅标准，1）将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力。1）以广州为例，非普宅的预征率有望下降1-2 个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降 33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，以新城控股为例测算，每年大约可少预缴销售额 5%左右的土地增值税。2）此外非普宅增值率在 20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。根据我们对具体项目的测算，若增值率在 20%以上对应毛利率约在 35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到 35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。3）若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。 投资逻辑 若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、商品房预售制下土地增值税需要预缴和清算缴纳 ..............................