地产及物管行业周报：打出组合拳力促止跌回稳，重启城改货币化意义重大

行业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 10 月 20 日 打出组合拳力促止跌回稳，重启城改货币化意义重大 看好 ——地产及物管行业周报（2024/10/12-2024/10/18） 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 房地产行业数据：上周（24/10/12-24/10/18）34 个重点城市新房合计成交 321 万平，环比+67%；其中，一二线环比+65.5%、三四线环比+83%；10 月累计一手房月成交同比-20%，较 9 月+11pct；其中，一二线同比-15%、三四线同比-45%，分别较9 月+14pct 和-3pct。库存方面，上周 15 城推盘 128 万平米，对应成交推盘比 1.13倍，最近三个月（24 年 7-9 月）分别为 1.12 倍、1.03 倍和 0.79 倍。至上周末，15城可售面积 9,765 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为 23.9 个月，环比下降 1.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。 ⚫ 主要政策新闻：宏观方面，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示：1）四个取消，充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。2）四个降低，降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。3）两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿。据统计局数据，2024 年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 78,680 亿元，同比-10.1%；商品房销售面积为 7.0 亿平方米，同比下降 17.1%。因城施策方面，潍坊、张家界降低首付比例；张家界、内江优化住房信贷政策；天津取消限制政策。公积金方面，青岛、重庆、成都、福州、绍兴、淄博、南充提高了住房公积金贷款额度。 ⚫ 公司动态跟踪：9 月销售金额：万科 A174.2 亿元（-45.6%）；首开股份 39.6 亿元（-2.2%）；华润置地 169.0 亿元（-36.5%）；龙湖集团 81.6 亿元（-43.7%）；新城控股22.9 亿元（-60.1%）；华侨城 A26.3 亿元（＋16.4%）。股份回购方面，招商蛇口拟以集中竞价交易方式进行股份回购，拟回购金额人民币 3.5-7.0 亿元；招商积余拟以集中竞价交易方式进行股份回购，拟回购金额人民币 0.8-1.6 亿元。 ⚫ 一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨 2.96%，沪深 300 指数上涨0.98%，相对收益为 1.98%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：光大嘉宝、信达地产、渝开发、卓朗科技、张江高科，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为云南城投、津投城开、城投控股、珠江股份、世荣兆业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 2.92%，沪深 300 指数上涨 0.98%，相对收益为-3.89%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 24/25PE 均值分别为 8.3/7.6 倍；物管 24/25PE 均值分别13.4/11.4 倍。 ⚫ 投资分析意见：今年 430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在 926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共16页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 67%，一二线环比上升 65.5%、三四线环比上升 83% 上周(10.12-10.18)34 个重点城市新房合计成交 320.6 万平米，环比上升 67.2%，较 23 年周均成交 379.6 万平米下降 15.6%，较本年周均成交 260.3 万平米上升 23.1%。 其中一二线城市合计成交 287.3 万平米，环比上升 65.5%，较 23 年周均成交 335.6万平米下降 14.4%，较本年周均成交 232 万平米上升 23.9%。三四线城市合计成交 33.3万平米，环比上升 83.3%，较 23 年周均成交 44 万平米下降 24.5%，较本年周均成交28.3 万平米上升 17.4%。 注：数据来源为万得资讯终端。 图 1：18-24 年周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：10 月 34 城月成交同比下降 20%，一二线同比下降 15%、三四线同比下降 45% 10 月(10.1-10.18)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 551.6 万平米，较 9 月同期环比上升 23.8%，较去年 10 月同期同比下降 19.7%。其中当月成交同比较 9 月上升 11.4pct；年初累计至今成交 1.1 亿平米，同比下降 30.8%。 84 89 98 113 86 89 68 82 63 58 47 74 67 52 100 287 342 333 373 271 247 164 155 137 97 110 212 163 121 187 72 71 71 41 29 20 25 15 20 15 27 31 15 31 43 42 40 43 23 15 8 1 2 2 1 4 2 4 3 (90)(60)(30)03060901201501800100200300400500600700(%)(万平米)一线城市(4个城市