房地产行业2024Q3业绩前瞻：业绩或仍将磨底，期待政策发力见效

行 业 研 究 2024.10.15 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 业绩或仍将磨底，期待政策发力见效——房地产行业 2024Q3 业绩前瞻 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 233 总股本(亿股) 8,344.17 销售收入(亿元) 22,248.15 利润总额(亿元) -9,048.83 行业平均 PE 37.63 平均股价(元) 5.44 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《基本面磨底，板块盈利能力待回升——2024H1 房地产板块财报综述》2024.09.06 《低持仓低估值，静待反弹催化剂——2024Q2地产基金持仓变化分析》2024.07.26 《政策发力见效，静待盈利能力恢复——房地产行业 2024 年中报业绩前瞻》2024.07.05 《分歧中的机会——如何看待地产板块投资逻辑？》2024.06.09 销售表现：1-9 月百强房企实现销售操盘金额 2.6 万亿元，同比-36.6%。统计局数据层面：2024 年 1-8 月全国实现商品房销售面积 6.1 亿㎡，累计同比-18.0%，相较 1-7 月累计降幅收窄 0.6pct。实现商品房销售额 6.0 万亿元，累计同比-23.6%，相较 1-7 月累计降幅收窄 0.7pct，商品房销售降幅显著收窄；全国实现房地产到位资金 7.0 万亿元，累计同比-20.2%，相比1-7 月降幅收窄 1.1pct， “白名单”工作不断推进，开发到位资金降幅持续收窄，伴随“收储”与“退地”的加速落实，房企融资环境有望持续优化；房地产开发投资完成额实现 6.9 万亿元，累计同比-10.2%，8 月单月同比-10.2%，较 7 月单月同比降幅收窄 0.6pct，房企投资意愿略有改善。百强房企层面：根据克而瑞数据，1-9 月百强房企实现销售操盘金额 26338.2 亿元，同比降低 36.6%，降幅较 8 月基本持平。分季度来看，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。 政策环境：首提“止跌回稳”，政策推进超预期，更多财政政策值得期待。 “止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确，要求各地做好稳市场交易和价格的工作。对标历史，本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，517 会议后地产政策频出：①央行推出 3000 亿保障性住房再贷款支持收储；②全面取消房贷利率下限；③引导商业银行将存量房贷利率下调,预期平均降幅 50BP；④广州全面松绑限购，其余一线城市不同程度优化限购政策；⑤此外鼓励性购房政策不断出台，叠加连续的降息与降准，楼市政策推进的速度与力度均超预期。但从 2014-2015 年楼市企稳的经验看，止跌回稳亟需财政力量发力，后续更多财政政策值得期待，近期财政部会议已明确财政发力方向将集中在收储+回收闲置用地等方面。 量价基础：地产量价充分调整，楼市止跌回稳具备基础。新房销量层面，已跌破中长期中枢：2024 年全年商品房销量预计为 9.5 亿㎡，较 21 年高点近乎减半，销量已跌破中长期中枢（11 亿㎡）；住房总需求层面，二手房销售近乎翻倍，总需求稳定：2024 年二手住宅销售面积预计达 7.8 亿㎡（yoy+10%，较 22 年翻倍），近三年住房总交易（新房+二手）相对平稳；房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价调整充分：24 年上半年重点 50 城租金收益率已达 2.03%，几乎持平于 10 年期国债到期收益率（2.19%），房价已逐步回归合理估值。我国房地产市场销量已跌破合理中枢，价格已回归合理估值，同时政策开始发力，楼市量价企稳具备基础。但参考过往楼市企稳的经验，当下楼市企稳仍需要等待一定的传导过程。 24Q3 业绩前瞻：预计 14 家样本开发标的 Q3 单季度营收同比-8.6%/归母净利-3.2%。根据 Wind 年度一致预测，结合 24H1 已实现业绩推导出 24H2 一致预测，假设 24Q3 单季度业绩增速与 24H2 一致，则 14 家 A 股样本房地产开发标的 24Q3 单季度营收 3092.4 亿元（yoy-8.6%），24 年前三季度合计营收 8908.6 亿元（yoy-17.1%）；24Q3 单季度归母净利润 66.8 亿元（yoy-3.2%）。综合看来，房地产板块业绩仍在磨底，但行业 22 年后投资拿地质量更高，由于销售到结转为收入之间存在一定周期，22 年后获取并销售的项目有望在 24 年后逐渐结转，进而改善报表。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -34%-24%-14%-4%6%16%23/10/15 23/12/27 24/3/924/5/2124/8/2 24/10/14房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 投资建议：24Q3 房地产板块业绩或仍将磨底，但 9 月开始政策连发，中央态度坚定，楼市有望持续维持量升价稳态势，房企后续减值压力或将减弱。此外伴随止跌回稳的政策基调，房企销售有望显著改善，进而逐渐传导至营收与盈利能力的改善。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 图表1:19 家主要 A 股房地产相关标的 2024Q3 业绩预测（其中房地产开发标的共 14 家） 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注（计算方式）：①根据 Wind 一致预期值得到 24 全年各公司收入与归母；②将全年一致预期值与上半年实现值相减，得到 24 年下半年一致预期值；③计算 24 年下半年营收与 23 年下半年营收同比；④假设 Q3 单季度营收同比与下半年营收同比增速相等，以得到营收 Q3 相关数据；⑤计算 24 年下半年归母净利率；⑥假设 Q3 单季度归母净利率与下半年一致，与 Q3 营收相乘以得到单季度归母。 营收（亿元）同比营收（亿元）同比归母净利（亿元）同比归母净利（亿元）同比000002.SZ万科A2167.3-25.3%739.5-17.3%-80.0由正转负18.5-50.6%600048.SH保利发展1943.20.9%550.7-0.8%86.5-34.9%12.314.9%600606.SH绿地控股1774.1-30.1%619.8-22.0%3.6-85.4%1.5由负转正001979.SZ招商蛇口774.42.1%261.77.3%24.0-36.4%9.8-39.4%601155.SH新城控股559.6-21.5%220.5