招商蛇口(001979)公司深度报告：行稳致远，逐梦前行

公 司 研 究 2024.10.06 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 招 商 蛇 口 （ 001979） 公 司 深 度 报 告 行稳致远，逐梦前行 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 联系人 刘张驰 推 荐 ( 维 持 ) 公 司 信 息 行业 商业地产 最新收盘价(人民币/元) 12.25 总市值(亿)(元) 1,109.95 52 周最高/最低价(元) 12.25/7.61 历 史 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《招商蛇口(001979)：营收维持稳定，负债结构稳健》2024.09.01 《招商蛇口(001979)：销售规模逆势扩张，融资成本持续优化——招商蛇口 2023 年度业绩点评》2024.03.20 招商血脉、蛇口基因，城市园区运营服务商。公司实际控制人为招商局集团，发展历程历经起步诞生、聚焦地产、全国布局、综合发展等阶段，目前销售规模已稳定在行业前五。业务布局方面，公司致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，培育第二成长曲线，公司业务主要包括开发业务、资产运营业务、城市服务业务等三大业务，从营收结构变化看，公司轻重结合战略成效显著，多元业务（城市服务+资产运营）占营收比由 2022 年的 9%提升至 2024H1 的 22%。 开发业务：规模维持行业前五，土储结构持续优化。开发业务作为公司的主营业务，销售规模已稳居行业前五，24 年上半年在全国 12 个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地 TOP1，南京、佛山进入 TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入 TOP5。土储方面，公司坚持在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展，截至 24 年 6 月底，公司一二线城市全口径土储建面占比达 81%，与强心 30城占比接近（82%），其中核心 10 城全口径土储建面占比达 40%，同时公司在深圳前海妈湾片区与太子湾片区拥有丰富的土地储备，前海片区待开发货值约 3000 亿元+。投资方面，公司坚持核心 30 城大投资框架，同时进一步聚焦核心 10 城，2023 年一二线城市投资占比达 99%，其中核心 10 城投资占比超 8 成。 资产运营：双百战略，REITs 打通全链条。公司资产运营业务主要分为集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店等业态，2020 年末提出“双百计划”，至 2025 年实现至少 100 个集中商业和核心写字楼、持有物业营收达到 100亿元。近年来，公司资管业务营收与盈利稳定提升，2024 上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入 36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现 18.95 亿元，同比+14%。同时，确立公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，迄今已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs 平台搭建。此外，招商蛇口租赁住房 REIT 将成为自招商局商业房托、蛇口产业园 REIT 后，招商蛇口第三个 REITs 平台。同时我国商业地产、长租房 REITs 频获中央支持，相关配套政策加速推进，公司坐拥长租公寓等大量优质底层资产，REITs 市场的不断完善将助于公司充分利用 REITs 工具盘活资产，促进资产运营业务持续发展。 财务分析：营收维持稳定，利润率有望回升，负债结构维持稳健。公司营收方面维持相对稳定，且待结转资源充沛，截至 2024H1 公司合同负债与预收账款合计 1801 亿元，能够覆盖 2023 年营收（1750 亿元）1.03 倍，合理的业绩蓄水池水位保障了公司未来的营收规模；利润率方面，高地价项目陆续于近年结转，公司盈利能力持续承压，但 2021 年开始，公司投资拿地持续聚焦核心城市，土储结构持续优化，伴随近期获取的高质量项目的逐渐结转，后续公司盈利能力有望逐渐恢复；同时，公司减值计提力度充分，公司历史问题加速落地，充分的计提减值使得公司得以轻装上阵；此外公司负债结构维持稳健，“三道红线”持续维持绿档，且公司融资成本持续下行，主流房企中优势显著，并珍惜各类融资窗口，成为首单定增落地的房企。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -37%-28%-19%-10%-1%8%23/10/624/1/524/4/524/7/524/10/4招商蛇口沪深300招商蛇口(001979) 公司深度报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 盈利预测与估值。公司背靠招商局集团，开发业务规模维持行业前五，土储结构持续优化，负债结构维持稳健。同时公司致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商，坚定推行资产运营业务双百战略。我们预计公司 2024-2026 年收入分别为 1813.0、1921.0、2109.6 亿元，归母净利分别为 58.8、61.7、72.3 亿元。对应 PE 分别为 18.9x、18.0x、15.3x，维持“推荐”评级。 风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。 [Table_ProFitForecast] 盈 利 预 测 （人民币） 单位/百万 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 175008 181300 192102 210958 (+/-)% -4.37 3.60 5.96 9.82 归母净利润 6319 5879 6167 7233 (+/-)% 48.20 -6.96 4.89 17.30 EPS(元) 0.65 0.65 0.68 0.80 ROE(%) 5.28 4.93 4.99 5.64 PE 14.66 18.88 18.00 15.34 PB 0.72 0.93 0.90 0.86 数据来源：wind 方正证券研究所注：EPS 预测值按照最新股本摊薄 招商蛇口(001979) 公司深度报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 正文目录 1 招商蛇口：城市园区运营服务商 .................................................................... 6 1.1 公司简介：招商血脉，蛇口基因 ............................................................. 6 1.1 业务布局：城市和园区运营服务商........................................................... 10 2 开发业务：行稳致远，穿越周期 ................................................................... 16 2.1 销售表现：规模成长，排名抬升 .......................................................