房地产行业2024年8月70个大中城市房价数据点评：70城新房二手房房价环比跌幅扩大，仅一线城市新房房价环比跌幅收窄

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 9 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2024年半年报综述——行业整体亏损，利润率与现金流走弱；房企销售和投融资均持续缩量》（2024/09/11） 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/08/28） 《房地产行业 2024 年 7 月月报：7 月楼市成交同比改善，预计 8 月回落；多地支持国企收购商品住房用作保障房》（2024/08/27） 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加》（2024/08/16） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年 8 月 70个大中城市房价数据点评 70 城新房二手房房价环比跌幅扩大，仅一线城市新房房价环比跌幅收窄 国家统计局发布 2024 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.7%；二手房价格环比下降 0.9%。 核心观点  70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，环比下跌城市数量增加，房价仍然面临较大下行压力。8 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.7%，二手房房价环比下跌 0.9%，环比降幅均较上月扩大 0.1 个百分点。从房价下跌的时长来看，2023 年 6 月-2024 年 8 月 70 城新房房价环比已经持续下跌 15 个月，2023 年 5 月-2024 年 8 月 70 城二手房房价环比已经持续下跌 16 个月，此轮房价下行期的时长超过 2014 年（2014 年 5 月-2015 年 3 月新房二手房房价环比持续负增长 11 个月）。目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，年内也许能见到降幅收窄，但相比于 14年“深 V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年 8 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 67 个，较 7 月增加了 1 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.77%，较 7 月扩大 0.08 个百分点；70 城中二手房房价环比下跌的城市数量有 69 个（仅吉林环比微增 0.1%），较 7 月增加了 2 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.96%，较 7 月扩大了 0.12 个百分点。  一线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：8 月一线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月收窄 0.2 个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降 0.5%（前值：-0.5%）；上海环比上涨 0.6%（前值：+0.2%）；广州环比下降 0.5%（前值：-0.8%），已经连续 15 个月房价下滑；深圳环比下降 0.8%（前值：-0.9%），已经连续 16 个月房价下滑。上海自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，环比涨幅位列 70 城首位，今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：8 月一线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大了 0.4 个百分点。其中，北京由环比持平转为环比下降 1.0%；上海由上月的环比增长 0.1%转为 8 月环比下降0.6%；广州环比下降 0.7%（前值：-0.9%）；深圳环比下降 1.3%（前值：-1.2%）。根据克而瑞，北京、上海、广州、深圳 8 月二手房成交面积同比分别增长 32%、22%、2%、48%，“以价换量”趋势仍然明显。  二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。仅南京环比微增 0.3%、西安环比持平，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有福州、厦门、长沙、成都、兰州，跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅较上月扩大 0.2 个百分点。所有二线城市环比均下跌，其中福州、厦门环比跌幅均大于等于 2.0%，石家庄、宁波、合肥、济南、青岛、海口、昆明、重庆、西安、兰州环比跌幅在 1.0%-2.0%之间。大部分核心城市“以价换量”的形势仍然延续，房价仍面临持续下行的压力。  三线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.8%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、吉林、温州、金华、泉州、赣州、岳阳、惠州、韶关、北海、大理，环比跌幅均大于等于 1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大了 0.1个百分点。除吉林环比微增 0.1%以外，所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、秦皇岛、包头、丹东、无锡、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、襄阳、岳阳、惠州、北海、大理，跌幅均大于等于 1.0%。  8 月刚需刚改产品新房、二手房房价环比跌幅均扩大；改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均与上月持平。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大0.1 个百分点；二手房房价环比下降 1.0%，环比降幅较上月扩大 0.2 个百分点。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了 0.1 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降 0.8%，环比降幅与上月持平。 投资建议  8 月新房、二手房房价环比跌幅均扩大，我们认为房价环比下降仍会持续一段时间。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。经济的改善才是根本。单就行业来说，房价是当前需重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，