房地产行业2024年8月月报：8月楼市成交环比下降，土地市场热度显著分化；9月降息预期或带来板块机会

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2024 年 9 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《何为“房屋养老金”？—— 关于房屋养老金制度的点评》（2024/8/28） 《房地产 2024 年 7 月统计局数据点评:传统淡季+政策效果减弱，销售降幅扩大；开工与投资仍然低迷》（2024/08/16） 《70 城新房二手房房价环比跌幅收窄，但环比下跌城市数量增加——房地产行业 2024 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/08/16） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024年 8月月报 8 月楼市成交环比下降，土地市场热度显著分化；9 月降息预期或带来板块机会 核心观点  新房：8 月 40 城延续 7 月淡季行情，新房成交环比持续回落，同比降幅扩大，与统计局数据相悖，统计局 8 月商品住宅成交环比转正、同比降幅收窄。8 月 40 城新房成交面积环比-8.0%，同比-16.7%，同比降幅较上月扩大了 7.3pct。一方面，是因为供给制约，房企推盘积极性一般；另一方面，居民购房观望情绪持续加剧，尤其是 5 月宽松政策对市场提振效应递减，叠加高温天气，新房成交走弱。1-8 月 40 城累计同比-33.7%。  从各能级城市来看，一线城市新房成交同环比正增长，二、三四线城市环比持续回落，同比降幅均扩大。1）一线城市：8 月新房成交面积环比+5.4%，同比+13.2%，同比增速较上月提升了 24.5pct；1-8 月累计同比-25.3%。其中，除了上海环比-9%、同比-8%以外，其余三个一线城市同环比均呈正增长，规模尚能维持。2）二线城市：8 月新房成交面积环比-10.4%，同比-23.8%，同比降幅较上月扩大了 18.3pct；1-8 月累计同比-36.9%。其中南宁、宁波同环比均呈正增长，迎来阶段性复苏，但从绝对量来看，仍处于低位；福州环比+2%；其余我们跟踪的二线城市因高温天气叠加市场低迷，新房成交同环比均延续下降态势，其中苏州、杭州、成都同比降幅均在三成以上。3）三四线城市：8 月新房成交面积环比-17.5%，同比下降 34.8%，同比降幅较上月扩大了 19.7pct；1-8 月累计同比-35.7%。仅泰安新房成交同环比均正增长，台州环比正增长，韶关同比正增长，其余城市同环比均下跌。  二手房：8 月二手房成交环比由升转降，同比连续三个月正增长；目前市场仍以置换客为主。8 月 18 城二手房成交面积环比-15.8%，同比+14.1%，同比增速较上月下降 27.4pct。二手房市场受淡季影响，环比回落，但同比仍然保持正增长，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-8 月 18 城累计同比-2.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比仍保持正增长；三四线城市二手房市场承压，同环比均下降。8 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.4%、-18.8%、-13.2%，同比增速分别为 38.6%、19.1%、-28.2%，一线城市同比增速较上月下降 26.4pct，连续 5 个月同比正增长；二线城市同比增速较上月下降 30.7pct，连续 3 个月同比正增长；三四线城市同比降幅较上月扩大21.7pct，延续下降态势。一、二、三四线城市 1-8月累计同比增速分别为 7.5%、-2.2%、-19.6%。  预判 9 月，我们认为，随着传统销售旺季来临，房企的推盘强度和营销力度有望提升，9 月整体新房成交环比会正增长，但考虑到当前市场情绪仍然低迷、信心不足、房价持续下跌，预计增幅有限。二手房市场因置换客需求韧性仍在，成交量可能会继续增长。  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。8月末我们跟踪的 12城新房库存面积环比-0.4%，同比-3.1%；去化周期 18.4个月，环比-1.9 个月，同比+5.2 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速-0.7%、-0.05%、0.5%，同比增速-1.2%、-9.6%、22.4%；去化周期18.6、16.1、62.7 月，其中，一、二线城市环比下降 2.2、1.2 个月，三四线城市环比上升 1.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。  重点城市开盘去化率环比-2pct至 27%。8月房企推盘积极性不高，叠加高温天气，去化率环比下降，根据克而瑞，重点城市 8月平均开盘去化率为27%，环比-2pct，同比-6pct；较 Q2微降 1pct，仍处于低位波动的态势。具体而言，1）得益于高端盘集中入市，上海去化率由 7月的 22%增至 58%；2）嘉兴仅单盘入市，去化率飙升难以反映市场真实情况；3）杭州、天津、南京呈现弱复苏走势，去化率环比持增。4）北京、成都、西安等前期热点城市 8月去化率回落，一方面是因为新盘质量下降，另一方面，前期政策效果边际减弱叠加高温天气，居民购房积极性一般；4）武汉、重庆、合肥等半数城市去化率不足三成，延续低位。  土地市场：8 月土地成交规模延续低位；溢价率环比下降。8月全国（300 城）成交土地建面环比-3.5%，同比+46.1%。从市场热度来看，8 月全国成交楼面均价 1129 元/平，环比+8.9%，同比-42.2%；平均土地溢价率 3.8%，环比-0.6pct，同比+0.5pct。具体而言，城市间热度持续分化。上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破 10%，如上海徐汇滨江宅地以 30%溢价率摇号成交，最终被绿城摘得，楼面均价高达 13万元/平。杭州也有多宗地溢价率超过 15%，以拱墅区新天地宅地为例，该地块溢价率达 24.15%。但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市 8 月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过 0.5%，尤其是南京在 7 月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。从当前各地土拍的冷热分化情况来看，虽然下半年以来各地加强了低密宅地的