房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读：Q4新开工或仍承压，观察商办等增速反弹背后的去库存可能

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2024 年 09 月 17 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-8 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 8 月单月销售面积基期调整同比增速-12.6%（较上月增加 2.8pct），8 月环比+3.5%（过去五年平均+2.2%），1-8 月基期调整累计同比-18.0%，单月同比负增速略有收窄及单月环比略高于历史同期均值反映 8 月统计局销售数据边际改善，结合 8 月百强房企及高频数据更弱的表现，判断整体销售市场热度仍处于较弱位置，结构上，不含商品住房的商品房（商办等）负增速收窄明显，在商办等数据更大的波动之外，可借此关注各地去库存政策在早期于商办等落地的情况；往后看，据房管局高频数据，9 月 1-5 日累计销量同比负增速较 8 月单月收窄 5pct 至-20%，可持续关注去库存等相关举措落地进展； ❑ 8 月单月竣工面积基期调整同比增速为-36.6%（较上月减少 14.8pct），1-8月累计同比-23.6%，根据销售及新开工的领先作用，判断竣工同比或在 25年之前持续处于低位状态，25 年初或存在阶段性弱反弹，但大周期或仍向下； 8 月单月新开工面积基期调整同比增速为-16.7%（较上月增加 3.0pct），1-8月累计同比-22.5%，维持判断“短期单月新开工同比的向上走势或阶段性反映 24 年初房企较强的拿地行为，存在 1-2 个月的改善也比较合理”；中期角度，判断新开工或仍受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，仍有下行压力；根据拿地对新开工的领先关系，判断新开工跌幅或在四季度扩大； 8 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.2%（较上月增加 0.6pct），1-8月基期调整累计同比-10.2%，单月投资同比逐步滞后反映过去两年行业规模的收缩； ❑ 8 月单月到位资金基期调整同比增速-10.6%（较上月增加 1.3pct），1-8 月累计同比-20.2%，结构上国内贷款同比走势同步于新开工明显回升，自筹资金同比略有回落，与新开工向上走势略有背离，或反映出当前房企在行业信用较弱背景下融资方式向银行贷款倾斜； 8 月末房地产行业资金链指数趋势略有回升（110%），仍处于历史较低水平，往后看，可观察供需两端政策逐步落地背景下，部分区域及企业资金面改善的可能性； 8 月 70 城中仍有超九成城市房价下跌，结构上一二三线城市房价均下跌。8月 70 城新房房价环比-0.73%；结构上，一线环比-0.30%，二线环比-0.70%，三线环比-0.80%；数量上，新房房价环比下跌城市数 67 个（较上月+1 个）； ❑ 投资建议：（1）在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。未来，供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向。（2）供求关系发生重大变化背景下，“去库存” 政策落地情况或是信用及估值修复的焦点，目前观察到部分地区政策开始出现积极迭代并落地；另积极关注货币政策等央行相关政策进一步动向。（3）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：a.21 年后资产负债表贡献利润表较优；b.国央企信用溢价；c.困境反转； 房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会，及【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 265 5.2 总市值（十亿元） 2273.6 3.4 流通市值（十亿元） 2091.1 3.5 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -6.3 -18.1 -30.5 相对表现 -1.1 -6.6 -15.1 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《8 月新房案场及二手带看下降，最新一周成交量信心指数小幅回升——样本城市周度高频数据全追踪》2024-09-08 2、《新房和二手房成交量信心指数低位小幅边际回升——样本城市周度高频数据全追踪》2024-09-01 3、《二季度行情能否再现？有什么变化？——房地产板块最新观点》2024-09-01 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn -40-30-20-10010Sep/23Jan/24May/24Aug/24(%)房地产沪深300Q4 新开工或仍承压，观察商办等增速反弹背后的去库存可能 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 24 年 1-8 月全国房地产相关数据，1-8 月累计房地产销售面积6.06 亿平，累计同比（基期调整）-18.0%，房地产销售金额 5.97 万亿元，累计同比（基期调整）-23.6%；新开工面积 4.95 亿平，累计同比（基期调整）-22.5%；竣工面积 3.34 亿平，累计同比（基期调整）-23.6%；开发投资额 6.93 万亿元，累计同比（基期调整）-10.2%；到位资金 6.99 万亿元，累计同比（基期调整）-20.2%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围，剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。（二）加强商品房销售数据审核，剔除退房和具有抵押性质等非商品房销售数据。（三）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。 （2）统计局公布24年 8月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.73%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.70%，三线城市环比-0.80%；二手房房价环比-0.95%，其中一线城市环比-0.90%，二线城市环比-1.00%，三线城市环比-0.90%； （3）统计局公布 24 年 8 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比基本持平，同比-0.3%。 图 2：8 月份 70 城新房房价环比-