房地产行业点评：投资销售边际改善，到位资金持续好转

2024年09月17日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告投资销售边际改善，到位资金持续好转强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业动态跟踪报告*房地产*新房“高品质化”下，房企土储结构分析*强于大市20240909【平安证券】行业点评*房地产*开竣工改善销售走弱，政策仍需持续呵护*强于大市20240815杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：国家统计局公布2024年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.9万亿元，同比下降10.2%；房屋施工70.9亿平米，同比下降12%；新开工4.9亿平米，同比下降22.5%；竣工3.3亿平米，同比下降23.6%；新建商品房销售面积6.1亿平米，同比下降18%；销售额6万亿元，同比下降23.6%；待售面积7.4亿平米，同比增长13.9%。房企到位资金7万亿元，同比下降20.2%。平安观点：单月投资开工降幅收窄，竣工扩大：8月全国房地产投资8407亿元，同比下降10.2%，降幅较7月收窄0.6个百分点。其中东部、中部、西部、东北部单月投资同比分别下降9.7%、10%、11.2%、20.8%，降幅较7月扩大0.8个、收窄1.5个、0.2个、3.1个百分点。8月全国新开工5732万平米，同比下降16.7%，降幅较7月收窄3个百分点，连续3个月改善；竣工3377万平米，同比下降36.6%，降幅较7月扩大14.8个百分点，后续伴随保交房高峰过去、上年基数抬升，仍可能面临一定压力。单月销售边际改善，持续修复有待观察：8月全国商品房销售面积6453万平米、销售金额6393亿元，同比下降12.6%、17.2%，降幅较7月收窄2.8个、1.3个百分点。其中东部、中部、西部、东北部8月单月销售面积同比分别下降14.2%、1.7%、20.5%、21.1%，降幅较7月扩大4.8个、收窄19.8个、扩大2.5个、9.9个百分点。8月全国商品房销售均价9907元/平米，环比下跌0.4%，同比下跌5.3%，跌幅较7月扩大1.6个百分点；70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.7%，同比下降5.7%，二手住宅价格环比下降0.9%，同比下降8.6%；整体看以价换量趋势明显。往后看，房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素依旧存在，政策层面仍有必要降低新增房贷利率以减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加快收储落地消化存量库存、改善市场供求关系，建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。到位资金持续好转，国内贷款同比转正：8月房企到位资金同比下降10.6%，降幅较7月收窄1.3个百分点，连续3个月好转。其中国内贷款同比增长7.4%，增幅较7月提升11.2个百分点，融资环境延续宽松；定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降15.7%、21.8%，降幅较7月小幅扩大2.8个、大幅收窄12.2个百分点，与销售降幅改善基本印证。 投资建议：8月房企融资环境延续宽松，全国房地产投资、开工、销售边际改善，考虑房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素仍旧存在，楼市持续修复有待观察。当前地产板块主要个股市值及仓位均处于请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。短期板块催化仍在于政策，中期趋势性机会取决于楼市量价企稳，关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标变化。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）、建材等细分领域及产业链头部企业。风险提示：1）政策持续性不及预期风险：若后续政策呵护不及预期，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；4）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 1 1-8月全国房地产开发投资同比下降10.2%资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 2 房地产开发投资分区域累计同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 3 房地产开发投资分区域单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 4 1-8月全国新开工面积同比下降22.5%资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 5 1-8月全国竣工面积同比下降23.6%资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 6 全国商品房销售累计同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所房地产行业点评请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容图表 7 全国商品房销售单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 8 全国商品房销售单月均价资料来源：国家统计局，平安证券研究所图表 9 房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局，平安证券研究所平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一