房地产行业深度报告：保障房系列报告三：配售型保障房加速推进，多个二线城市落地

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 24 房地产 2024 年 09 月 13 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显—2024 上 半 年 房 地 产 行 业 综 述 》-2024.9.9 《二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价—行业周报》-2024.9.8 《住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策—行业周报》-2024.9.1 保障房系列报告三：配售型保障房加速推进，多个二线城市落地 ——行业深度报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布 为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房。据住建部数据，截至 6 月底，全国已建设筹集保障性住房 112.8 万套，完成年度计划的 66.2%，完成投资 1183 亿元。5 月央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款以来，截止 2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅 121 亿元，整体表现不及预期。据财汇数据统计，按各大城市公布的 2024 年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房 15.82 万套，大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在 10%左右，对商品房影响程度不大。  多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价 40%左右 （1）郑州：7 月首批 1999 套配售型保障性住房正式启动公开配售，8 月 1099套房源共计摇中 1242 个家庭，三项目均位于郑州市区，户型以 90-120 平小户型为主，价格在 7000 元/平左右，价格为周边商品房的 50-70%。（2）广州：正加快推进 13 个项目，筹建房源超 1.4 万套，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在 90 平以下。（3）大连：首批配售型保障房源于 8 月开放购房申请，共计 3 个项目、334 套房源，整体申购套数较少，整体折扣比例约 5 成。（4）青岛：首批两项目有逾 8000 人申请登记，共有房源 3613 套，户型 75-95 平，明确了售价为周边商品房价格的 50%-60%。  新加坡和中国香港居者有其屋经验参照 新加坡和中国香港均有配售型保障房建设经验：其中新加坡超过 80%的家庭居住在政府提供的组屋内，组屋所有权归政府所有，购房者有收入限制，房价根据收入确定，较市场价折扣较大，约五年后可转售。中国香港居屋占存量屋宇比例约15%，为了缓解公屋轮候时间，政府 2017 年来开始重新新建居屋，居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制，售价约为市场价 7 折。  投资建议 2024 年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。我们认为保障房建设可以满足工薪群体刚性住房需求，完善市场+保障住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，国企收购已建成商品房用作保障房可以推动市场去库存，另一方面保障房或将稀释刚需商品房购买力，主打改善型、高品质、好口碑的房企将持续受益，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 -48%-36%-24%-12%0%12%2023-092024-012024-05房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 24 目 录 1、 保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布............................................................................................................................. 4 2、 各地筹建速度加快，多城开启配售型保障房认购 ................................................................................................................. 7 2.1、 郑州：整体进展迅速，三项目已摇号结束 .................................................................................................................. 8 2.2、 广州：供应房源超万套，部分项目区位优势显著 .................................................................................................... 10 2.3、 大连：三项目开放购房申请，整体配售套数较少 .................................................................................................... 13 2.4、 青岛：两项目新开工，超 8000 户轮候登记 .............................................................................................................. 15 3、 新加坡和中国香港配售型保障房模式简析........................................................................................................................... 16 3.1、 新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障 .................................................................................................................... 16 3.2、 中国香港：居屋新建增多缓解公屋轮候周期 ............................................................................................................ 19 4、 投资策略 ........................................................