房地产开发行业2024开发房企中报综述：行业承压整体亏损，头部国央企和极个别民企具备竞争优势

证券研究报告 | 行业专题研究 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2024 开发房企中报综述：行业承压整体亏损，头部国央企和极个别民企具备竞争优势 伴随开发房企逐步走出结转高峰期，2024H1 行业整体营收规模开始萎缩，同时盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业延续 2023A 整体亏损趋势。我们统计了全行业 171 家开发房企财务数据：2024H1，开发房企整体实现营收 1.82万亿元（人民币，同比-15.9%，下同）；实现净利润-354.8 亿元（-153.6%）；实现归母净利润-518.5 亿元（-249.8%）。利润率方面，2024H1 开发房企整体毛利率为 16.9%（-2.5pct）；归母净利润率为-2.9%（-4.5pct）。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为 1.63 万亿元（同比-19.2%，相较 2023 年末-19.1%）。 营收随销售规模见顶小幅回落，毛利率承压，房价下跌减值压力上升，头部国央企和极个别民企具备竞争优势。选取 14 家房企分析，国央企及国资占比相对较大的混合所有制 10 家，民企及国资占比相对较小混合所有制 4 家。核心结论如下： 营收：2024H1 重点国央企营收入同比-5.4%；重点民企同比-24.8%。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，我们预计未来 2-3 年房企营收均会进一步承压，但头部国央企营收仍将继续领先行业。毛利率：重点国央企毛利率为 15.0%，同比下降 4.9pct，剔除万科后为 16.8%，同比下降 3.5pct；重点民企毛利率为17.1%，同比下降 2.4pct。销管费率：重点国央企与民企营收口径销管费用率分别为 4.8%、7.8%，销售额口径销管费用率为 3.4%、5.8%。投资收益：随行业趋势继续下滑，重点国央企与民企同比分别-5.3%、-62.9%。资产减值：全国新房销售规模、销售均价进一步下滑，重点房企延续往年继续计提资产减值。 业绩：重点国央企归母净利润同比-55.7%；剔除万科后同比-27.2%。重点民企同比-63.1%；剔除金地后同比-30.3%。本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整体仍有压力。历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房企更快见底。 融资与流动性：重点国央企债务融资渠道基本畅通，有息负债同比+3.6%。民企的融资环境仍较困难，有息负债同比-14.0%。市场对于民企甚至混合所有制房企的悲观情绪恐难在短期彻底扭转；行业整体或延续去杠杆趋势。考虑到销售回款持续低迷，预计房企流动性整体将继续承压，重点国央企保持相对充裕的流动性。 销售：2024H1 重点国央企和民企销售金额同比-30.5%、-47.1%。2024 年上半年全国新房销售进一步萎缩，克而瑞百强房企全口径销售金额同比下滑 41.8%，我们统计的 10 家重点国央企金额同比下降 30.5%，重点民企同比下降 47.1%。 拿地：房企拿地意愿普遍低迷，将继续影响核心城市核心区域供应。我们统计的14 家重点房企中有 12 家房企在 2024 年上半年拿地，但不论是权益拿地金额还是拿地力度，均较上年有明显下降。其中重点国央企上半年合计权益拿地金额为1161.4 亿元，同比大幅下降 65.9%；重点民企合计权益拿地金额为 164.2 亿元，同比大幅下降 63.7%。我们预计全年房企拿地规模将继续负增长，特别是核心一二线城市补库量不足，可能导致后续这些城市新房供应与成交的继续减少。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W36：本周新房成交同比-9.5%，二手房同比+1.7%》 2024-09-08 2、《房地产开发：2024W35：本周新房成交同比-34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间》 2024-09-01 3、《房地产开发：房屋养老金制度点评》 2024-08-28 -40%-30%-20%-10%0%10%2023-092024-012024-052024-09房地产开发沪深3002024 09 14年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、开发房企年报综述：行业延续整体亏损趋势，现金流持续承压 ......................................................................... 4 二、重点房企财务及经营分析 .............................................................................................................................. 6 2.1 营收因结转资源减少而整体承压，头部国央企持续跑赢行业 ...................................................................... 7 2.2 开发业务毛利率全面承压，聚焦核心城市拿地的房企毛利率有