滨江集团(002244)维持拿地强度，完成降低融资成本目标

证券研究报告 | 公司点评报告 2024 年 09 月 11 日 强烈推荐（维持） 维持拿地强度，完成降低融资成本目标 总量研究/房地产 目标估值：10.20 元 当前股价：7.89 元 公司 2024H1 地产结算体量下降和税后毛利率下滑成为拖累业绩主要因素；销售方面，销售目标完成率 58%，销售排名提升；拿地方面，投资力度仍保持行业前列；货币资金充裕，三条红线保持绿档，已经完成年内平均融资成本下降的目标。预计 2024-2026 年 EPS 分别 0.93、1.05、1.07 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，且供给端逻辑有望主导新房市场，公司产品能力在行业中较强，给予目标价 10.2 元/股（对应 2024PE=11X）。 ❑ 销售排名提升，代建、租赁和养老等稳步推进。根据公司公告，2024H1 公司实现全口径销售额 582.3 亿，位列克尔瑞行业销售排名第 8 位，较 2023 年提升 3 位。公司 2024 年销售目标 1000 亿，目标完成率 58%，预计完成全年销售目标无虞。参考克而瑞数据，公司 2024H1 销售额同比下滑 40%，降幅小于百强降幅。同样参考克而瑞数据，权益销售金额 290 亿，权益比例 50%（同比下降 3.5pct）；销售均价 4.1 万/㎡，同比下滑 15%。 代建业务方面，公司 2024H1 获取宁波余姚代建项目 1 个，8 月获取代建项目1 个，合计代建管理费 1.6 亿元。公司全年计划获取代建项目 5-10 个，为开发业务起补充作用。 租赁业务方面，公司 2024H1 持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 43.1 万平方米，可租面积较 2023 年底增长 14%。具体看，可租面积减少了底商业态 5445 ㎡，增加公寓业态 5.9 万㎡。整体出租率稳定在 88%。报告期内实现租金收入 2 亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值 92.6 亿元，较 2023 年底增长 8%。 养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止 24H1，入住率已超 75%。 ❑ 保持投资力度，土储结构优质。2024H1 公司拿地款总额为 222.6 亿元，权益金额 112.2 亿，权益比例 50%，较 2023 年全年提高 6pct。 2024H1 权益口径下的投资强度为 38.7%。2024 年公司计划投资金额控制在权益销售回款的40%以内，区域布局上将会聚焦杭州、深耕浙江、关注上海。 财务数据与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万元) 41502 70443 84503 84534 83726 同比增长 9% 70% 20% 0% -1% 营业利润(百万元) 5320 5055 4030 4533 4632 同比增长 -21% -5% -20% 12% 2% 归母净利润(百万元) 3741 2529 2905 3252 3315 同比增长 24% -32% 15% 12% 2% 每股收益(元) 1.20 0.81 0.93 1.05 1.07 PE 6.6 9.7 8.4 7.5 7.4 PB 1.0 1.0 0.9 0.8 0.8 资料来源：公司数据、招商证券 基础数据 总股本（百万股） 3111 已上市流通股（百万股） 2682 总市值（十亿元） 24.5 流通市值（十亿元） 21.2 每股净资产（MRQ） 8.5 ROE（TTM） 7.8 资产负债率 79.2% 主要股东 杭州滨江投资控股有限公司 主要股东持股比例 45.41% 股价表现 % 1m 6m 12m 绝对表现 -4 22 -23 相对表现 -0 32 -9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《滨江集团（002244）—业绩增长稳定，销售和投资积极》2023-08-31 2、《滨江集团（002244）—业绩高增长，经营动作保持积极》2023-05-07 3、《滨江集团（002244）—借势杭州， 行远自迩》2022-12-31 曹钧鹏 S1090523080002 caojunpeng@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn -50-40-30-20-10010Sep/23Jan/24Apr/24Aug/24(%)滨江集团沪深300滨江集团（002244.SZ） 敬请阅读末页的重要说明 2 公司点评报告 ❑ 地产结算体量下降和税后毛利率下滑拖累 24H1 业绩。公司 2024H1 实现营业收 入 / 营 业 利 润 / 归 母 净 利 润 242 亿 /18.6 亿 /11.7 亿 （ 分 别 同 比-10.5%/-32.2%/-28.7%）。（1）营业收入下滑 10.5%，主因地产项目交付体量同比减少，公司楼盘交付主要集中在 Q4。根据中报当前公司结算项目主要为 2020、2021 年获得的项目。（2）营业利润较营业收入下滑更多，主因税后毛利率下滑。24H1 税后毛利率为 8.8%，较去年同期下滑 6.6pct。根据公司中报披露，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。销售管理费用率有所提高，24H1 合计的销售管理费用率为 2.8%，较去年同期提高0.3pct。上半年投资收益提高 32%，主因非并表项目结算增多。本期报表，公司并未计提资产减值损失。（3）归母净利润下滑较营业利润下滑更少，主因当期并表项目中少数股东损益占比下滑。本期少数股东损益仅为 0.6 亿，占比 5%，较去年同期下滑 14pct。 ❑ 有息负债压降，三条红线保持绿档。截止 24H1 末，公司并表有息负债规模 398.68 亿元，较上年末下降 16.5 亿元。扣除预收款后的资产负债率为 55.09%，净负债率为 22.86%，现金短债比为 2.46 倍。公司计划 2024 年将平均融资降低到 4%以内，当前平均融资成本为 3.7%。 ❑ 总结：公司 2024H1 地产结算体量下降和税后毛利率下滑成为拖累业绩主要因素；销售方面，销售目标完成率 58%，销售排名提升；拿地方面，投资力度仍保持行业前列；货币资金充裕，三条红线保持绿档，已经完成年内平均融资成本下降的目标。预计 2024-2026 年 EPS 分别 0.93、1.05、1.07 元，维持“强烈推荐”评级，考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质绿档房企估值溢价，且供给端逻辑有望主导新房市场，公司产品能力在行业中较强，给予目标价 10.2 元/股（对应 2024PE=11X）。 ❑ 风险提示：销售增长不及预期，受市场影响拿地保守，结算不及预期，毛利率变动不及预期，行业下行超预期拖累公司经营等。 敬请阅读末页的重要说明 3 公司点评报告 图 1：滨江集团历史 PE Band 图 2：滨江集团历史 PB Band 资料来源：公司数据、招商证券 资料来源：公司数据、招商证券 5x