房地产行业周报：存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 本周市场回顾。第 36 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 0.3%。沪深 300 指数报收 3231.35，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收 1538.07，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收1672.36，周度涨幅为-2.4%。 ⚫ 全国政策方面。住建部 1-7 月全国已启动改造城镇老旧小区 3.8 万个。地方政策方面。湖南宁乡“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例；重庆在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；重庆取消中心城区新购住房限售政策，支持住房以旧换新；广州 8 月 26 日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作；海南省调整住房公积金贷款政策，保障性住房首付降至 15%；香港房屋局推出“简约公屋”住户特别津贴试验计划。 ⚫ 本周新房销量较第 35 周减少，二手房销售量较第 35 周减少。第 36 周 44 大城市新房销售为 1.49 万套，较第 35 周减少 23.5%；21 大城市二手房销售 1.5 万套，较第35 周减少 4.6%。库存量较第 35 周增加，库销比较第 35 周不变。截至第 36 周，18大城市库存为 93.5 万套，较第 35 周减少 0.26 万套；库销比为 21.9 个月，较第 35周保持不变。本周土地市场活跃度较第 35 周下降。第 36 周 36 大城市市本级合计成交土地 10 块。土地出让金减少。2024 年第 36 周 36 大城市市本级土地出让金为36.78 亿元，较第 35 周减少 229.1 亿元。平均溢价率下降。2024 年第 36 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 0.6%，较第 35 周下降 5.9%。第 36 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 40 块。 ⚫ 重点公司公告。大名城、亚通股份发布 2024年半年度分红情况。城建发展、中国国贸、华联控股、新城控股、中国铁建等公司发布 2024 年半年度报告。新湖中宝、华发股份等公司发布半年度经营数据的公告。荣盛发展、万科 A、格力地产等公司发布关于担保的公告。 ⚫ 最近，彭博社一则有关中国存量房贷利率的报道指出本轮利率将下调 80 个基点左右，目前中国监管部门并没有回应。我们无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但就存量房贷利率政策来讨论，23 年该政策的实施使得超过 22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为 4.27%，平均降幅 0.73 个百分点，惠及超 5000 万户、1.5 亿人，每年减少借款人利息支出 1600-1700 亿元，户均每年减少 3200 元。23 年的存量房贷利率下调利好利率“高位站岗”的早期购房者，消除了此前居民房贷利率峰值，缓解存量房贷持有者还贷压力。从整体降息效果来看，用减少借款人每年利息支出 1700 亿元和 2023 年末 38 万亿元的个人住房贷款余额来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约 45BP，叠加 5 年期以上 LPR 下调 10BP，23 年房贷利率相当于下降了 55BP。今年 5 月 17日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷。据 CRIC 调研，目前 30 个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率 3.53%，较年初下调约 60-70BP；而新政并未惠及存量房贷款，其平均利率约为 4%，新增和存量房贷利率的差距较大，我们认为存量房贷利率下调的可能性存在。假设今年存量房贷利率下调能够达到类似 23 年的政策效果——减少借款人每年利息支出 1700 亿元，以二季度末 37.8 万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，叠加 24 年至今 5 年期以上 LPR 已累计下调 35BP，整体降息效果或能超越23 年，达到 80BP，对于缓解部分利率高位站岗的购房者的还贷压力，以及释放居民消费起到一定的作用。 ⚫ 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。假设条件变化影响测算结果。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2024 年 09 月 10 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱 sunyixuan@orientsec.com.cn 回顾 23 年存量房贷利率政策 2024-09-03 22 城开展房屋养老金试点 2024-08-26 7 月商品房销售环比下降 2024-08-21 存量房贷利率下降由加点下调和 LPR 下调共同构成 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目录 1.第 36 周市场行情回顾（2024.08.31~2024.09.06） ..................................... 4 1.1 第 36 周行业指数表现 ................................................................................................... 4 1.2 第 36 周地产板块个股表现............................................................................................ 4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.31~2024.09.06） ....................................... 4 2.1 行业一周要闻回顾 ........................................................................................................ 4 2.2 房地产行业重点城市周度数据回顾 ............................................................................... 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 ................................................................................................. 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 ..........................