房地产行业月报-美国楼市月度跟踪：新屋销量有所回暖，成屋价格高位盘整

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：新屋销量有所回暖，成屋价格高位盘整 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 9 月 03 日│中国内地 行业月报 美国楼市有所回暖，短期成屋复苏持续性仍存疑 7 月，美国新屋/成屋销量环比均有所改善，其中新屋销售明显优于成屋。价格方面，新屋和成屋价格均处于历史的相对高位，但成屋价格增速边际放缓。库存方面，新屋库存相对充足，而成屋库存水平受利率“锁定效应”影响，目前仍处于历史的相对低位。短期来看，我们认为在高房价、高利率和低库存的共同作用下，目前成屋销售复苏仍取决于美联储降息的节奏和幅度，相较之下，新屋可能由于性价比高、供应充足等优势一定程度上将对成屋需求形成分流。 新屋表现亮眼，成屋延续调整 7 月，美国新屋销量为 6.2 万套，为 22 年 3 月以来单月最高成交量，同/环比分别+5.6%/+10.6%，成交明显回升；成屋销量 32.9 万套，同/环比分别-2.5%/+1.3%，其中同比连续 35 个月下滑。代表前瞻指标的 7 月成屋签约销售指数为 70.2，环比-5.5%，增幅低于市场一致预期的+0.2%，预示后续成屋销售可能将延续调整趋势。我们认为，目前新屋销售表现相对较好的原因在于：1）新屋与成屋的中位价差处于历史相对低位，新屋更具性价比；2）开发商给予的价格优惠或利率补贴一定程度上刺激了新屋需求；3）新屋的供给相较成屋更加充裕。 成屋价格增速边际放缓，整体库存仍然偏紧 7 月，美国新屋销售中位价 43.0 万美元/套，同/环比-1.4%/+3.1%，为 2000年以来 96%分位值，新屋价格连续两月环比上涨；成屋售价中位价 42.3 万美元/套，同/环比+4.2%/-1.0%，成屋价格在 5-6 月连创历史新高后迎来边际放缓。截至 7 月末，美国新屋/成屋的库存量分别为 46.2/133.0 万套，同比+8.2%/+19.8%，环比-1.1%/+0.8%，新屋/成屋的库存量分别处于 2000年以来的 87.7%/14.9%分位值，对应可供销售月数环比分别-0.8/-0.1 个月至7.3/4.0 个月，目前新屋库存量相对充裕，而成屋库存量虽同环比有所增长，但仍处于历史相对低位，导致整体库存仍然偏紧。 利率环比回落，鲍威尔“放鸽”暗示美联储启动降息在即 7 月，美国 30 年期按揭利率均值为 6.85%，环比-7bps，连续两个月环比回落，但利率水平仍处于 2000 年以来的 89%分位值。7 月，美国核心 CPI 同/环比分别+3.2%/+0.2%，符合市场一致预期，其中同比增速已连续四个月放缓，为 2021 年 4 月以来最低水平，显示通胀压力进一步放缓。8 月 23日，鲍威尔在杰克逊霍尔全球央行会议上“放鸽”表态称“政策调整时机已经到来”，暗示美联储或将于 9 月开始降息。据 CME“美联储观察”，美联储在 9 月 FOMC 会议降息 25bps/50bps 的概率分别达 71%/29%。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。 (41)(31)(20)(10)1Sep-23Jan-24May-24Sep-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同环比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同环比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%02468102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,0002005/12005/122006/112007/102008/92009/820