房地产行业周报(2024年33周)：1-7月商品房销售金额同比下降24%，上海土拍实施“双高双竞”

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 08 月 21 日 房地产行业周报（2024 年 33 周） 推荐 （维持） 1-7 月商品房销售金额同比下降 24%，上海 土拍实施“双高双竞” ❑ 板块行情：第 33 周（8 月 12 日-8 月 16 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 3.9%，在 31 个一级行业板块中排名第 31。 ❑ 政策要闻：中央层面：1）自然资源部：自然资源部宣布将优化农村地区国土空间布局，允许在保持土地总体稳定的基础上对农村土地开发利用方式进行局部微调和统筹优化，此次调整将不涉及土地所有权和使用权的变更。2）国家统计局：1-7 月全国房地产开发投资 60877 亿元，同比下降 10.2%；新建商品房销售面积 54149 万平方米，同比下降 18.6%；新建商品房销售额 53330 亿元，下降 24.3%。地方层面：1）无锡：无锡市梁溪发展集团扩大商品房“以旧换新”计划的收购范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。政策更新还包括多换一、直系亲属产权变更和新楼盘参与等选项。2）九江：发放 300 张购房总价 10%的购房优惠券，团购商品房实行购房总价款 12%的补贴。3）上海：宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。即在土地竞买过程中，竞买者需在满足一定条件后，才能进入下一阶段的竞争，旨在实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。 ❑ 公司动态：1）万科：万科与中信金石等合作设立规模 22.34 亿元的“中信万科消费基础设施基金”，主要收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，万科有权按照约定将其中不超过 36.05%的认缴份额转让给后续投资人。2）招商蛇口：与武汉安家保障性住房有限公司合作，将存量房转为保障性住房，合作项目为愉樾项目和空港中心三期，收购面积超过 2 万平方米，改造后可提供500 余套保障性租赁住房。3）保利发展：计划向特定对象发行不超过 95 亿元的可转债，用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等 15 个房地产项目及补充流动资金，保利集团拟认购不超过 10亿元。4）新城控股：预计公司上半年权益持有人应占溢利将介于人民币 9 亿元至 11 亿元，去年同期为 14.31 亿元。 ❑ 销售端：新房成交同比下降 27%，二手房成交同比上升 16%。1）本周 20 城商品房成交面积 173.8 万方，商品房日平均成交面积 24.8 万方，环比下降 3%，同比下降 27%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城成交面积 6957 万方，累计同比下降 29%。3）第 33 周 10 城二手房成交面积 139.4 万方，日平均成交面积 19.9 万方，环比上升 1%，同比上升 16%。4）从累计数据来看，年初至今 10 城二手房成交面积 4562 万方，同比下降 2%。 ❑ 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找 alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。 ❑ 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 108 0.01 总市值(亿元) 9,523.08 1.16 流通市值(亿元) 9,008.11 1.40 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -5.8% -15.1% -38.4% 相对表现 -0.6% -13.7% -27.1% 相关研究报告 《房地产行业深度研究报告：农村土地破局》 2024-08-16 《房地产行业周报（2024 年第 32 周）：深圳安居集团推动收储，二手房成交同比持续上升》 2024-08-15 《房地产行业重大事项点评：收储还是盘活土储？》 2024-08-10 -37%-23%-8%6%23/0823/1124/0124/0324/0624/082023-08-21~2024-08-19房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、房地产下跌 3.9%，板块排名第 31 位 ............................................................................. 4 二、政策要闻：统筹优化农村土地开发利用方式，坚持消化存量与优化增量策略 ......... 5 三、销售端：新房成交同比下降 27%，二手房成交同比上升 16% ................................... 9 （一）新房市场：33 周 20 城成交面积同比下降 27% .................................................. 9 （二）二手房市场：第 33 周 10 城成交面积同比上升 16% ....................................... 10 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 ....................................................................... 11 五、投资建议 ........................................................................................................................... 12 六、风险提示 ........................................................................................................................... 12 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 第 33 周申万地产板块下跌 3.9%，板块排名第 31 位 ............................................ 4 图表 2 津投城开周涨幅达 18.