房地产行业第33周周报(8月10日-8月16日)：本周楼市成交环比持续走弱；上海优化土拍规则为“双高双竞”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 8 月 20 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 33 周周报（8月 10 日-8 月 16 日） 本周楼市成交环比持续走弱；上海优化土拍规则为“双高双竞” 本周新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，不过一线城市仍然具备一定韧性，新房成交同比持续正增长。我们跟踪的 40 个城市新房成交面积为 176.7 万平，环比下降 6.2%，同比下降 23.5%，同比降幅较上周扩大 18.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为 55.1、80.8 、40.8 万平，环比增速分别为-14.3%、-2.7%、-0.4%，同比增速分别为 6.4%、-36.7%、-28.7%，其中一线城市同比增速持续为正，同比增速下降了44.0 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别扩大了 12.6、1.4 个百分点。  二手房成交面积同环比降幅均扩大，一线城市同比仍保持正增长。18 个城市成交面积为 150.9 万平，环比下降 2.8%，同比下降 7.1%，同比降幅较上周扩大了 4.7 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-12.0%、4.0%、0.3%，同比增速分别为 37.2%、-20.3%、-33.8%。一线城市同比增速持续为正，同比增速较上周下降了3.3 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 1.9、11.5 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9706 万平，环比增速为 0.1%，同比增速为-3.3%；去化周期为 17.4 个月，环比上升 0.3 个月，同比上升 2.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.6、15.0、61.5 个月，其中一线城市环比下降 0.1 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.6、2.7 个月，一、二、三四线城市分别上升 2.5、1.2、22.1 个月。  土地市场环比量跌价升，溢价率环比上升，同比下降。成交土地规划建面为 762.9 万平，环比下降46.3%，同比下跌 69.0%；成交土地总价为 209.0 亿元，环比下跌 27.5%，同比下跌 54.3%；楼面均价为2740 元/平，环比上升 35.0%，同比上升 47.4%；土地溢价率为 2.9%，环比上升 1.2 个百分点，同比下跌0.8 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为92.6亿元，环比下降54.4%，同比下降51.8%（前值：+60.0% ）。总偿还量为 106.7 亿元，环比下降 6.6%，同比下降 32.9%（前值：-29.1%） ；净融资额为-14.1 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.91%，较上周下降 7.2pct，房地产行业相对收益为-4.3%，较上周下降 9.2pct。房地产板块 PE 为13.58X，较上周下降 0.55X。北上资金对银行、医药生物、非银金融等加仓金额较大，分别为 31.13、12.53、9.48 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.07%（上周为-0.65%），净买入-8.32 亿元（上周净买入 5.26 亿元）。 政策  需求端政策，以购房补贴、“以旧换新”、放宽购房资格认定为主。1）安徽阜阳鼓励房企采取买房送家电、送装修、送车位、送旅游券、送购物券及特价房等措施开展营销。2）无锡市宣布扩大“以旧换新”范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。3）成都缩小购房核查范围，在本市范围内新购房，仅核查购房人在拟购房所在区县范围内住房情况，无房的认定为首套房。  收储政策方面，河南省商丘市于 8 月14 日发布收购房源的标准，参与征集的商品房需具备交付条件，且单套房源建面原则上不超过 120 平。值得注意的是，商丘市将存量商品房作为配售型保障房，而此前大多数地区将收储房用作配租型保障房。  此外，本周，上海再次对土拍规则作了优化。8 月 15 日，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。具体而言，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的 3 项指标。上海土拍规则的调整符合中央“顺应人民群众对优质住房的新期待”，此外，新规还明确不规定项目售价的指导价，我们预计未来上海高品质楼盘的价格将会上涨，各项目之间因为品质不同售价差异也会进一步扩大。 投资建议  我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整