房地产行业周报：房地产行业第28周周报（2025年7月5日-2025年7月11日）本周新房二手房成交同比均走弱；北京支持公积金付首付并研究“带押过户”新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。新

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 7 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 28 周周报（2025年 7 月 5 日-2025 年 7 月 11 日） 本周新房二手房成交同比均走弱；北京支持公积金付首付并研究“带押过户” 新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。新房库存面积环比上升，同比下降。去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。40 个城市新房成交面积为 160.0 万平，环比下降 50.3%，同比下降 19.5%，同比增速较上周下降了 22.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-58.3%、-46.5%、-48.8%，同比增速分别为-34.7%、-7.9%、-20.1%。一、二、三四线城市同比增速较上周分别下降了 37.4、8.8、32.6 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积为 153.0 万平，环比下降 6.9%，同比下降 18.3%，同比降幅较上周扩大了 8.8 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-16.8%、-2.9%、-4.3%，同比增速分别为-11.7%、-28.4%、-9.8%。其中，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了 2.0、21.2 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 3.8 个百分点。 ◼ 新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为11125 万平，环比增速为 0.1%，同比增速为-16.3%；去化周期为 17.1 个月，环比下降 0.02个月，同比下降 0.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.6、14.3、44.1 个月，一线城市环比下降 0.3 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.2、3.1 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 0.8、0.4、16.4 个月。 ◼ 土地市场环比量价齐跌、同比量价齐涨，溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为 1564.7 万平方米，环比下降 3.9%，同比上升 33.0%；成交土地总价为 432.8 亿元，环比下降 28.4%，同比上升 94.4%；楼面均价为 2766.0 元/平，环比下降 25.4%，同比上升 46.2%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 0.5 个百分点，同比下降 4.0 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量同环比均上涨。房地产行业国内债券总发行量为 238.6 亿元，环比上升112.5%，同比上升 117.9%（前值：384.6%）。总偿还量为 168.9 亿元，环比上升 86.7%，同比上升 43.1%（前值：43.4%）；净融资额为 69.7 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 6.1%，较上周上升 5.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 5.3%，较上周上升 6.6pct。房地产板块 PE 为 25.20X，较上周上升1.39X。 政策 ◼ 地方层面，本周《北京市深化改革提振消费专项行动方案》发布。其中，在优化住房消费新供给方面提出，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本。 投资建议： ◼ 二季度以来房地产市场各项基本面数据、楼市成交逐步走弱。在此背景下，6 月 13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局 6 月 16 日在国新办 5 月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。 ◼ 今年一季度市场延续去年底修复态势，因此 4 月末的政治局会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，而 6 月中旬的国常会则定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，表明中央已经注意到了二季度以来市场的波动与成交的走弱。统计局即将公布 6 月地产销售与投资数据，我们预计地产销售投资数据将进一步走弱。针对二季度数据情况，7 月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在 7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。后续政策端进一步发力的概率也明显提升，我们预计，下半年各地方政府将全力推动已出台政策落地见效，更大力度推动房地产市场止跌回稳，例如旧改房票安置力度、城市更新相关金融支持政策、进一步落实专项债收储等。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。 ◼ 现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示： ◼ 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 7 月 15 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 .............