REITs二季度报点评：分化格局延续

请务必阅读正文之后的免责条款部分 债券研究 专题研究 证券研究报告 债券研究 / [Table_Date] 2024.07.29 分化格局延续 [Table_Authors] 王宇辰(分析师) 010-83939801 wangyuchen026137@gtjas.com 登记编号 S0880523020004 汤志宇(研究助理) 021-38031036 tangzhiyu028695@gtjas.com 登记编号 S0880123070149 [Table_Report] 相关报告 专项债的合规发行与新用途 2024.07.24 资金出表加资产荒，债基规模扩张与久期策略轮动 2024.07.22 重庆区域城投值得关注 2024.07.07 理财严监管视角下地方银行次级债的择券 2024.07.02 信用下沉深化：二级债和永续债可能分化 2024.06.13 REITs 二季度报点评 本报告导读： 2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况整体承压，但板块间仍有分化。随着相关政策出台支持 REITs 市场供需两端扩容，自带红利资产属性的 REIT 资产配置性价比提升。 投资要点： [Table_Summary] 整体来看，2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况承压，但板块间分化仍明显。具体来看，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客户提前退租影响业绩整体承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源 REIT 由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。 二季度以来 REITs 市场股价表现较好的板块包括保障性租赁住房、能源、消费基础设施等。截止 2024 年 7 月 19 日，二季度以来中证REITs 全收益指数上涨 2.9%，分板块来看，保租房、能源、消费类REIT 表现较好，涨幅分别为 15.93%，7.89%，5.34%，但保租房板块尚未修复上市以来跌幅。二季度仓储物流和高速公路类 REIT 表现相对一般，分别下跌 2.52%和 0.84%。二季度报陆续发布后，截止2024 年 7 月 26 日，股价上涨幅度较大的板块为保租房（2.08%）、生态环保（0.58%）、产业园（0.25%）。 二季度 REITs 市场超跌格局修复，底层资产基本面情况仍是主导变量。2024 年一季度估值分类调整政策吹响国内 REITs 市场反弹行情号角，进入二季度，多数 REIT 股价走势进入窄幅波动的平台期，强制分红属性下 REITs 底层资产经营情况仍是关注重点。从二季度报数据来看，REITs 不同板块间、板块内底层资产经营分化延续，反映为 REITs 行情走势涨跌不一。 后续来看，政策支持 REITs 市场供需两端加速扩容，自带红利资产属性的 REIT 资产配置性价比提升。发改投资〔2024〕1014 号政策出台支持 REITs 常态化发行加速市场扩容，而 REITs 纳入沪深港通投资标的、社保基金和 FOF 基金投资范围等举措也有助于进一步补充市场流动性。随着 REITs 市场供需两端加速扩容，投资标的逐渐丰富，研究性价比提升的同时，投资者也可依自身风险偏好，关注抗周期性强，经营韧性足的资产稳定分红，也可布局周期性资产业绩反弹机会。 风险提示：REIT 项目底层资产经营风险；天气等不确定性因素对REIT 底层资产的影响；超预期政策出台。 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 17 目录 1. 2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况 ..................................................... 3 1.1. 保租房：经营稳健 .................................................................................... 3 1.2. 仓储物流：业绩边际承压 ........................................................................ 5 1.3. 产业园：分化与企稳 ................................................................................ 6 1.4. 高速公路：多数项目经营数据仍在探底 ................................................. 7 1.5. 能源：分化明显 ........................................................................................ 9 1.6. 生态环保：稳定回升 .............................................................................. 11 1.7. 消费：出租率保持高位，项目经营稳健 ............................................... 12 2. REITs 市场行情回顾与投资建议 ................................................................. 14 3. 风险提示 ........................................................................................................ 16 专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 17 1. 2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况 整体来看，2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况承压，但板块间分化仍明显。具体来看，生态环保、保租房板块经营较稳健，盈利数据同比稳定增长；仓储物流板块受地缘贸易冲突、产业转移、客户提前退租影响业绩整体承压；产业园板块整体承压但边际存在分化，部分项目企稳回升；高速板块受网路结构变化、极端恶劣天气以及春节免费通行影响，多数项目经营数据仍在探底；能源基础设施板块经营分化，其中国电新能源 REIT 由于集中支付管理费和托管费、国补应收账款回款未至等原因可供分派金额收负；消费板块出租率保持高位，项目经营稳健。 表 1：2024 年二季度国内公募 REITs 经营情况承压，但板块间仍有分化 数据来源：Wind，国泰君安证券研究 1.1. 保租房：经营稳健 保租房板块整体经营表现较为稳健，多数项目 EBITDA 同比增速延续为正，但调整项减少带动可供分派金额同比下降。24 年二季度保租房板块 4 家可比项目，