房地产国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 专题研究 2024 年 6 月 作者： 中诚信国际研究院 袁海霞 hxyuan@ccxi.com.cn 王肖梦 xmwang01@ccxi.com.cn 张 堃 kzhang02@ccxi.com.cn 【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的系统性风险防范研究，2021.10 【房地产行业专题】后疫情时期中国房地产行业的深度调整与转型发展，2022.10 【房地产行业专题】政治局会议后如何看待房地产行业走势？2023.7 【房地产行业专题】房地产新发展模式设想，2023.8 【房地产行业专题】标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式，2024.3 【房地产行业专题】美国房地产业发展模式、经验与启示，2024.6 日本房地产市场发展特点、历程与启示 本期要点  日本房地产市场发展特点  住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968 年日本房屋总数超过家庭总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018 年日本房屋空置率增加至 13.6%。  以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，流通率不足 15%。日本租赁市场发达，租房率在 40%，近六成租户年龄在40 岁以下。  日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房价收入比持续上涨，略高于 3-6 倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。  日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点。  行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20 房企集中度在 50%以上。  日本房地产市场发展历程  1956-1990 年：二战后第一波“婴儿潮”于 1965 年左右进入置业高峰，叠加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975 年城镇化速度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。  1991-2008 年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价齐跌。  2009 年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。  日本房地产市场发展对我国的启示  宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础改善的支持力度，并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。  房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，也要避免过度收紧刺破泡沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。  房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供给体系。  在稳定房地产市场的同时允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产或重组，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有利于行业整体健康发展。 www.ccxi.com.cn 房地产国际经验专题系列（二） 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵耿 010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn 1 房地产国际经验专题系列（二） 日本房地产市场发展特点、历程与启示 www.ccxi.com.cn 2021 年以来，伴随政策调控不断加码叠加外部冲击与前期风险释放，市场预期转弱，房地产行业加速进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策逐步放松，并转向去库存，但行业整体仍处于筑底阶段。当前我国房地产市场面临的环境与日本上世纪 90年代泡沫时期既有相似性，也存在结构性的区别。站在经济结构调整与行业发展长周期上看，我国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整可能会持续，如何避免陷入日本式衰退值得我们思考和研究。以史为鉴，可知兴替，本文通过梳理日本房地产市场特点及发展历程，探究其泡沫化时代的经验与教训，力图为促进我国房地产业平稳发展提供经验参考。 一、 日本房地产市场发展特点 随着日本经济进入不同的周期发展阶段，房地产市场也相应出现调整，但即使是在“失去的 20 年”里，房地产行业依然是日本经济的重要组成部分，行业增加值占GDP 的比例维持在 12%左右。1868 年前，日本土地为封建领主所有，1868 年明治政府成立之后建立了土地私有制度，允许自由买卖土地，目前日本私人所有土地占比超过 40%。二战之后，日本通过出台三大支柱政策解决了住宅供给不足的问题。1980 年开始，日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋呈现供过于求局面，高风险房企陆续出清，行业整体呈现“寡头竞争”的特征。 （一）住房短缺时代通过建立多元化住房供给体系保障供给 二战后，日本人口数量快速增加，但战争摧毁了大量住房，日本政府建立了三大支柱政策以保障住房供给，1945 年至 1975 年，使用政府资金建造的公共住房占比在36%左右1。具体来看，第一，1950 年颁布《住宅金融公库法》，由政府全额出资成立专门的住宅政策性金融机构——住宅金融公库，为企业及个人建设和购买住房提供长期低息资金，主要资金来源于中央财政拨款，2006 年末利用公库贷款融资的住宅数量为 1941 万户，约占同时期日本建造住房总数的三成。第二，1951 年颁布《公营住宅法》，由地方政府和公共团体通过新建、收购、租赁等方式获取住宅低价出租给低收入群体，类似廉租房制度，1951-1971 年公营住宅供给规模持续扩大，1971 年超过 9万套，随后逐年减少，前期以新建为主，后期以修缮存量、购买、租赁方式获得房屋的占比明显增加，2021 年为 96%左右。截至 2021 年末，公营住宅在管租赁住房共 213万套，约占租赁住房（不含空置房屋）的 11%，其中 72%的房屋建筑年限超过 30 年。 1 戴二彪，李燕：日本城市的公共住房政策：成就、改革及其对中国的启示. 2 房地产国际经验专题系列（二） 日本房地产市场发展特点、历程与启示 www.ccxi.com.cn 第三，1955 年出台《住宅公团法》成立特殊法人“日本住宅公团”，通过出售或租赁的 方 式 解 决 城 市 区 域 中 等 收 入 群 体 住 房 问 题 ， 2004 年 更 名 为 “ 都 市 再 生 机 构 ”（UR）。1955-2004 年，住宅公团累计建设住宅约 153 万套，占同期存量住宅的比例在 2.8%左右，2004 年之后逐步退出新房