房地产行业事件点评报告：LPR再下调，政策叠加形成合力

行 业 研 究 2024.07.23 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 LPR 再下调，政策叠加形成合力 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,428.60 销售收入(亿元) 10,533.55 利润总额(亿元) -10,772.40 行业平均 PE 24.67 平均股价(元) 4.27 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《防范化解风险，政策空间仍存——三中全会地产表述点评》2024.07.20 《销售增速反弹，投资增速稳定——1-6 月统计局房地产数据点评》2024.07.16 《地产板块反弹，后续催化剂在哪里？》2024.07.13 《降幅显著收窄，国央企率先回正——6 月百强房企销售点评》2024.07.01 事件：7 月 22 日，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）分别下调10 个基点，其中五年期 LPR 下调至 3.85%；一年期 LPR 下调为 3.35%。 年内 LPR 再下调，与“去库存”配套政策叠加形成合力。央行今年第二次下调贷款基准利率 LPR，此次降息之前 LPR 已是历史最低水平，本次 5 年期 LPR 再次下调，全国首套房贷利率也将降至历史最低点。517 会议后，“去库存”政策陆续出台：①一线城市在内的多地落实房贷利率/首付比双降；②多地商改住，优化市场供应；③自然资源部拟通过专项债支持政府回收房企闲置用地；④多地限购全面放开；⑤鼓励性政策陆续出台。此次 LPR 的调降，与前期“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推房地产市场情绪进一步修复。 LPR 下调引导房贷利率进一步下行，房贷利率或迎来“2 字头”时期。517 会议后，多数城市跟进取消首套、二套房贷利率下限。当前各地房贷利率均处在较低水平，部分城市部分银行首套房贷利率已降至 3.0%以下，此次 5 年期 LPR 降息，有助于进一步降低房贷成本。从 LPR 走势来看，今年一季度呈现“破 4”态势，当前年内第二次降息，叠加多地取消房贷利率下限，房贷进入历史宽松阶段，即已开始进入到“破 3”阶段，房贷利率或迎“2 字头”时期。 LPR 下调降低存量贷款成本，提前还贷现象有望缓解。517 新政的房贷利率调整主要涉及新发放的贷款，新政实施前的存量房贷利率依旧维持不变，新增与存量房贷利差的加大导致居民提前还贷意愿升温。此次 LPR 的下调将带动新增及存量房贷利率下降，削减的贷款成本将降低居民提前还贷的意愿，如以商贷额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式计算，此次 LPR 下降 10 个基点，月供减少 57.3 元，累积 30 年月供减少 2.1 万元。 517 新政效果初现，房贷利率再下调效果可期。517 新政后：①百强房企 6 月单月销售同比降幅收窄，环比增幅扩大，其中国央企 6 月单月销售额率先回正；② 一线城市二手房热度回升，其中上海二手房单日网签持续突破千套，创 3 年来日成交量新高；③高频数据跟踪来看，45 城新房成交同比降幅持续收窄，14城二手房成交四周增幅持续走宽。517 政策效果已于成交端有所体现，叠加此次 LPR 的下调，基本面或将迎来持续的边际改善。 政策空间持续打开，板块反弹不缺催化剂。政策持续出台，但空间仍存，具体推进思路或为：①中央有望加大对收储工作的支持，地方执行层面推进速度有望加快；②回收闲置用地或将得到资金等多方面支持；③一线城市有望持续松绑限购；④鼓励性购房政策想象空间较大，更多创新型政策或将不断落地。 投资建议：年内 LPR 再下调，与“去库存”政策合力助推房地产市场情绪进一步修复。当下板块处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，且近期基本面迎显著改善，政策持续出台且空间仍存，板块修复具备基础与逻辑。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -35%-25%-15%-5%5%15%23/7/23 23/10/4 23/12/16 24/2/27 24/5/10 24/7/22房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:1 年期及 5 年期 LPR 走势 资料来源：全国银行间同业拆借中心，Wind，方正证券研究所 图表2:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 7 月 12 日汇率折算为人民币；2）以上标的盈利预测均来自于方正证券研究所。 4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%3.95%3.85%3.0%3.2%3.4%3.6%3.8%4.0%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%2019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-07中国:贷款市场报价利率(LPR):1年中国:贷款市场报价利率(LPR):5年收盘价元/股7月23日2023A2024E2025E2026E2024E2025E2026E2023A 2024E 2025E 2026E天地源600665.SH2.2-0.450.360.390.446.15.65.0-3.93.13.43.8天健集团000090.SZ3.70.740.830.840.894.44.44.115.215.415.716.6城建发展600266.SH3.90.160.470.610.668.46.46.05.610.113.114.2招商蛇口001979.SZ8.90.650.901.051.139.98.57.963.281.195.5102.6保利发展600048.SH9.01.011.091.191.308.37.66.9120.7 130.6 142.6156.0万科A000002.SZ6.91.030.820.840.868.48.28.0121.698.2100.6102.3浦东金桥600639.SH9.61.621.181.361.638.2