房地产行业周报：二手房成交环比提升，三中全会强调防风险

证券研究报告 | 行业周报 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2024 年 07 月 22 日 二手房成交环比提升，三中全会强调防风险 ——地产行业周报 投资要点 ❑ 前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过 30 代表市场活跃，低于 30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概 1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及 Wind 数据周度为 7 月 15日-7 月 21 日。 ❑ 二手房冰山房价指数环比延续下降趋势 二手房价方面，重点 50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.14%，跌幅较上周收窄0.02pct，跌幅保持稳定相对收窄。本周 5 个城市冰山房价指数环比上涨，上涨城市数据较上周相比减少 2 个，其中石家庄涨幅明显，增幅在 2.3%，其余城市例如台州、哈尔滨及乌鲁木齐增幅分别为 0.6%、0.2%、0.2%。517 新政以来，重点 50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，月度跌幅大致在 0.2%-0.3%之间，7 月 21 日冰山房价指数绝对值较 5 月 26 日下降 2.1%。具体城市来看，重点 50 城所有城市房价均下降，其中石家庄、上海、南京、太原及杭州跌幅在 1%以内。跌幅较大的城市包括徐州、东莞、厦门、乌鲁木齐及金华，跌幅在 3.6-5.4%之间。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-2.2%、-0.5%、-2.7%、-2.5%。 ❑ 新房成交环比下降，二手房累计成交面积同比降幅持续收窄 根据 Wind 数据，本周重点 30 城新房成交面积 153 万平，环比-11.3%，较 2023年周均成交下降 42.1%，降幅较上周扩大 7.4pct；2024W1-29 成交面积累计同比为-36%，降幅较上周收窄 0.3pct；本周重点 13 城二手房成交面积为 163 万平，环比+3%，较 2023 年周均成交量上涨 8%，2024W1-29 累计同比为-8.7%，降幅较上周收窄 0.9pct。重点 13 城二手房成交连续两周环比回升，二手房累计成交面积同比降幅保持收窄趋势。 ❑ 本周政策要闻 1）中央：新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 2）央行：7 月 22 日，央行发布公告，即日起，公开市场 7 天期逆回购操作利率由此前的 1.80%调整为 1.70%。1 年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为3.85%，均下调 10 个基点。 3）北京：启动商品房“以旧换新”，9000 套新房房源参与。 4）南京：二套房贷利率降至 3.05%，与首套房利率持平。 ❑ 本周观点 从市场成交来看，重点 13 城二手房成交量 7 月前三周周均成交量较 6 月周均成交量下降 7.1%，与 23 年 7 月环比下降幅度 4.6%相比稍有扩大。从房价端来看，本周重点 50 城冰山房价指数月度环比降幅小幅收窄，虽然房价整体调整压 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《长期双轨+政策完善，核心城市料继续放松》 2024.07.21 2 《6 月市场成交高增，强产品力优势显现》 2024.07.15 3 《多地启动第三批“白名单”，北京市场前置指标回升》 2024.07.08 行业周报 http://www.stocke.com.cn 2/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 力仍在，但房价滚动月环比在连续三周跌至 1%以下后，跌幅重回稳定趋势。从政策端来看，本周中央的相关政策文件在多方面勾勒了房地产长期发展的方向，强调房地产市场高质量发展，三中全会上再次强调落实好防范化解房地产领域风险举措，我们认为房地产行业长期在高质量发展上仍有较大空间，但短期内的核心问题仍然在企稳，2024 年下半年为了企稳房地产量价增速，政策可能仍将持续发力。7 月 22 日，央行发布最新一期 LPR，1 年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为 3.85%，均下调 10 个基点，5 年期以上 LPR 下降继今年 2 月以来再次下降。根据中国房地产报数据，当前多数城市首套房贷利率已降至 3.1%-3.5%之间，我们认为，此次央行全面降息或带动房贷利率进一步下降，能够助力购房成本降低。 ❑ 投资建议：继续看好 24 年内地产板块投资机会 我们看好产品力强的央国企，优选估值安全边际高、流动性好的开发商，建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。 ❑ 风险提示 政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。 行业周报 http://www.stocke.com.cn 3/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 重点 50 城冰山平均房价指数（分城市） 分线 城市 2024/7/14 2024/7/21 环比 分线 城市 2024/7/14 2024/7/21 环比 一线 北京 54,114 53,881 -0.4% 二线 厦门 37,419 37,224 -0.5% 上海 60,541 60,488 -0.1% 郑州 9,517 9,491 -0.3% 广州 27,385 27,259 -0.5% 昆明 8,989 8,966 -0.2% 深圳 55,779 55,668 -0.2% 沈阳 7,897 7,886 -0.1% 新一线 合肥 13,667 13,640 -0.2% 长春 7,136 7,114 -0.3% 长沙 8,668 8,644 -0.3% 海口 13,291 13,268 -0.2% 宁波 19,416 19,348 -0.3% 石家庄 10,051 10,283 2.3% 南京 22,502 22,453 -0.2% 哈尔滨 6,840 6,854 0.2% 佛山 12,895 12,861 -0.3% 乌鲁木齐 7,551 7,563 0.2% 西安 13,615 13,612 0.0% 呼和浩特 8,108 8,100 -0.1% 成都 13,495 13,479 -0.1% 珠海 18,272 18,197 -0.4% 东莞 17,878 17,760 -0.7% 温州 16,930 16,926 0.0% 苏州 21,840 21,7