房地产行业重大事项点评：降利率，看落实

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 07 月 22 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 降利率，看落实 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 7 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为 3.85%，以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。 评论： 5 年期以上 LPR 再降 10bp，按照商贷 100 万，等额本息贷款 30 年测算，月均还款额约下降 56 元。1）自 2024 年 2 月 5 年期 LPR 降至 3.95%后，2024 年 7 月再次迎来降息，此次降息 10bp 至 3.85%。2）根据贝壳研究院数据，2024 年 5 月百城首套房平均商贷利率降至 3.45%，二套房平均商贷利率降至 3.9%，百城二套平均利率自 2019 年以来首次进入“3 字头”。3）若按照贷款 100 万，30 年等额本息还款测算，按揭贷款利率从 3.45%降低至 3.35%，则每月偿还额将从 4463 元降至 4407 元，月均还款额约下降 56 元。 图表 1 2022-2024 年 7 月 5 年期以上 LPR 累计下降 75bp 资料来源：中国人民银行，华创证券 对于已经取消商贷利率下限的城市，商贷利率由商业银行根据自身经营和客户风险状况等因素，自主确定，本次 LPR 下调后商贷利率实际定价，仍是由商业银行参考实际市场情况决定。1）“517”政策前，全国首套房贷款利率下限为 LPR-20bp，二套房为 LPR+20bp，5 月 17 日央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各城市按照因城施策原则，自主确定是否设定商业贷款利率下限及下限水平。据克3.50%3.70%3.90%4.10%4.30%4.50%4.70%4.90%5.10%2019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/22024/42024/6五年期以上LPR 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 而瑞统计，截至 2024 年 6 月底，全国有超过 250 个城市取消房贷利率下限。2）多个城市已取消商业贷款利率下限，由各地银行业金融机构确定实际执行利率。以江苏为例，人民银行江苏分行表示，截至 5 月 28 日，南京、苏州、无锡、南通、扬州、泰州、连云港、盐城、淮安、宿迁 10 个设区市取消首套和二套房贷利率下限，单笔贷款具体首付比例和利率，由商业银行根据自身经营和客户风险状况等因素，自主确定。而当前苏州、南京首套房最低商贷利率降到了 3.1%左右（截至本次 LPR 下调前），对于这类已经取消商贷利率下限的城市，本次 5 年期 LPR 下调 10bp 后，银行对商贷利率定价，仍是参考实际市场情况决定。 由于居民对于住宅资产的偏好，导致其往往通过现金流角度去做购房决策，本质是忽视首付的机会成本，而更关注房租与按揭贷款的匹配度，LPR 下调能在一定程度上降低居民购房成本，有利于加速市场探底。我们在《房价见底：一种可能的逻辑》报告中提出当前居民购房可能的决策逻辑，由于无房刚需家庭每月必须支付房租，购房后则需要支付房贷月供，我们将购房后按揭贷款月供超过家庭月租金与月度公积金之和的部分称为刚需家庭的额外支出。若月供=月租金+月度公积金，即额外支出为 0，此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，购房决策或更顺畅，而 LPR 下调能在一定程度上降低居民购房成本，进一步减轻现金流压力。 但租金收益率如果无法大幅高于持房成本，则可能难以刺激起居民资产配置需求，政策更多呈现托底效果，短期或无法改变居民购房行为。1）复盘美国次贷危机后房贷利率和租金收益率的走势，租金收益率明显高于房贷利率时，加之新房库存低位、居民就业持续好转、收入增加才引发居民积极配置房产。2）截至 2023 年底，我国多数典型城市租金回报率仍在3%以下，而首套房商贷利率仍在3.45%左右，租金收益率仍低于持房成本。 图表 2 2011 年一季度-2012 年 30 年期抵押贷款固定利率明显低于租金收益率 资料来源：Wind，Zillow，华创证券 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%美国:30年期抵押贷款固定利率美国租金回报率 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表 3 截至 2023 年底，我国多数典型城市租金回报率仍在 3%以下 资料来源：诸葛找房数据研究中心，华创证券 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的 ROE，才能预期板块趋势性机会。目前仍需等待，建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%乌鲁木齐桂林贵阳哈尔滨淄博南宁沈阳呼和浩特大连湛江威海太原成都洛阳重庆烟台保定郑州盐城南昌西安惠州武汉泰州无锡昆明济南天津中山石家庄广州北京佛山泉州上海珠海南京常州福州温州杭州金华深圳青岛苏州三亚宁波东莞厦门2023年租金回报率 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023 年加入华创证券研究所。 房地产行业重大事项点评