房地产行业专题研究：三中全会《决定》的六点理解，对房地产整体基调未变

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业专题研究 2024 年 07 月 22 日 房地产 对房地产整体基调未变——三中全会《决定》的六点理解 1、整体对房地产的基调未变。“租购并举”是从 2017 年的中央经济工作会议开始提的。“房地产新发展模式”从 2021 年 12 月的中央经济工作会议的“探索”，到 2022 年 12 月的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，到 2023 年 12 月的“加快构建房地产发展新模式”，此次三中全会延续了去年 12 月以来的提法。“加大保障性住房建设和供给”也是承袭了 2023 年 7 月政治局会议中关于“三大工程”的提法。 2、因城施策的尺度已完全给到地方。“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”从表述来看，地方级别的政策尺度已经全部由地方主导，特别提到了限购、普宅非普标准，我们预计这将是下一阶段地方政策方向。截止目前，二三线相关地方政策已处于较全面宽松的状态，主要空间只剩下一线，密切关注一线的限购、普宅标准等政策的变化。客观来说，现阶段地方层面政策的增量空间有限。我们认为，以地方政府为主导的政策可能只能对部分经济、人口、产业支撑度较强的城市有效；而对更为宽广的范围，譬如百城、全国的效果较弱，地产依然需要以中央层面的政策去破局。 3、土地制度改革将激活土地资源要素、提高配置效率，但预计速度不会特别快。“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制”一直有在做，逐步推进中，使得廉价土地资源成为可能，但预计速度不会特别快。同时该政策对激活农村土地资源要素、提高资源配置效率、健全城乡融合发展体制机制和全面推进乡村振兴具有重要意义。 4、盘活存量土地和低效用地可以有效改变供应结构，但这始终是个供给，故而大前提是在低库存的城市或者低库存的区域或板块。 5、现房销售是中长期发展趋势，短期大范围推进速度不会太快。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度是新提法，几乎是在讨论“现售”的可能性。房地产开发融资在各个阶段的主要方式如下图。受房企大规模出险影响，房企现存的融资渠道已经较窄，以银行借款、债券、合作股权等为主。我们认为，这一提法更多还是因为预售制度下烂尾楼的存在影响购房者，以及近两年新房质量客诉较多与“高质量”发展有差距。现售是中长期的发展趋势，我们预计速度不会过快。 6、完善房地产税收制度，短期重心应该是合并现有税收的同类项，中长期才是房产税（下一届立法规划窗口是 2028 年）。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产：2024 年中期策略：度过漫长的季节，房企大浪淘沙》2024-07-15 2、《房地产：2023Q4 基金重仓分析：机构地产持仓占比已处历史低位》2024-01-24 3、《房地产：基金重仓分析：仓位续减，部分优质房企仍获增持》2023-11-06 -48%-32%-16%0%16%32%2023-072023-112024-032024-07房地产沪深300 2024 年 07 月 22 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 7 月 21 日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下方简称《决定》），其中涉及房地产相关表述如下： “...完善要素市场制度和规则，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放。构建城乡统一的建设用地市场。完善促进资本市场规范发展基础制度。培育全国一体化技术和数据市场。完善主要由市场供求关系决定要素价格机制，防止政府对价格形成的不当干预。健全劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据等生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制...” “...研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率...” “深化土地制度改革。...允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。” “优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。” “加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。” 关于三中全会《决定》的六点理解 1、整体对房地产的基调未变。“租购并举”是从 2017 年的中央经济工作会议开始提的。“房地产新发展模式”从 2021 年 12 月的中央经济工作会议的“探索”，到 2022 年 12月的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，到 2023 年 12 月的“加快构建房地产发展新模式”，此次三中全会延续了去年 12 月以来的提法。“加大保障性住房建设和供给”也是承袭了 2023 年 7 月政治局会议中关于“三大工程”的提法