房地产行业：降息符合预期，预售制改革或有序推进

1 行业报告│行业点评研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 降息符合预期，预售制改革或有序推进 ➢ 行业事件： 7 月 22 日，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率，分别下调 10BP 至3.35%和 3.85%。二十届三中全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，决定延续了 2024 年以来对房地产的表述，同时提出了改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 ➢ 购房成本持续降低，市场有望逐步回暖 房地产市场仍在下行周期，降低 LPR 利率，一方面有望带动房地产市场需求释放，另一方面利好存量贷款成本下降，提振市场信心。自 2022 年以来，5 年期 LPR 已累计下调 80BP，房贷利率已降至历史最低水平。本次贷款利率下调 10BP，以北京为例，假设贷款总额为 300 万，贷款年限 30 年，则月供减少 167 元，还款总额减少 6 万元。1 年期 LPR 同步下调，有利于缓解房企资金压力，加速行业企稳。 ➢ 商品房存量较为充足，预售制度有待循序渐进改革 目前我国的商品房存量较为充足，根据七普数据，2020 年我国家庭户人均住房面积达 41.8 平方米，人均房间数达到 1.2 间，已达到较高水平。从供给来看，截止 2024 年 6 月，我国待售商品房面积达 7.39 亿平方米，同比增长 15.2%，处于历史高位。商品房预售制度的设立初衷，是为了解决城镇化初期房企资金不足、商品房短缺的问题。随着房地产市场的快速扩张，预售制度的弊端逐渐显现，购房者的权益得不到保障。目前供需关系已发生转变，房地产长久健康的发展或需要更适配的销售模式。 ➢ 预售制度转型需循序渐进，配套相关资金政策 预售制度改革涉及多方面因素，包括房企融资配套、债务重组、存量项目保交房等。目前房企资金压力较大，如立即取消预售制度，可能会导致房企资金断裂，在建项目停工或延迟交付。参考国外房地产模式，可考虑根据项目进展按比例进行预售款支付，同时加强预售资金的监管。长期来看，若要完成预售向现房销售的转变，还需对房企的融资渠道、融资成本进行优化，同时对土地市场及相关税费进行改革，降低房企的资金压力。 ➢ 地产税收制度改革利长远，土地财政短期或持续承压 随着房地产扩张速度放缓，土地财政模式亟待转型，逐步完善地方税收来源。2021 年土地出让收入金收入达 8.7 万亿元，2023 年降至 5.8 万亿元。长期来看，房产税有利于稳定地方财政，缩小贫富差距。短期来看，目前房地产市场销售承压，土地市场低迷，房产税推出概率较低。结合现状，从供需两端降低成本有望提振市场信心，带动市场回暖，如优化供给端的土地增值税、需求端的契税和增值税等。 ➢ 投资建议 2024 年以来，房地产政策利好频出，本次降息直接降低购房成本，有望持续释放购房需求。商品房预售制度的改革，短期内可能会给房企带来更大的资金压力，但辅以合适的政策支持，长期来看可以保障购房者的利益，维持供需平衡，促进行业健康发展。建议关注土储优质、资金充足的国央企，以及具备优质改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1）政策落地不及预期；2）市场修复不及预期；3）房企资金风险加剧。 证券研究报告 2024 年 07 月 22 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杜昊旻 执业证书编号：S0590524070006 邮箱：hmdu@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：5 月销售边际改善，开工竣工有望企稳 》2024.06.20 2、《房地产：美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估》2024.06.19 -40%-20%0%20%2023/72023/112024/32024/7房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业点评研究 图表1：一线城市购房政策 资料来源：政府官网，国联证券研究所 地区户籍类型限制条件五环外首付比例商贷利率首付比例贷款额度>3套≤2套0套>1套≤2套3套4套0套1套2套二套配偶上产证二套配偶不上产证单身限售首付比例商贷利率首付比例贷款额度＜=120平方米>120平方米＜=120平方米已婚家庭2套(含受赠)成年单身(含离异) 1套(含受赠)购房条件无无无已婚家庭1套(含受赠)成年单身(含离异) 1套(含受赠)购房条件连续半年社保无无已婚家庭2套(含受赠)成年单身(含离异) 1套(含受赠)国(境)外人员购房条件连续半年社保无无首付比例商贷利率首付比例贷款额度购房群体婚姻状况附加条件已有深房数量0套1套0套1套2套及以上0套1套2套0套1套及以上0套1套及以上企事业单位/设立年限满1年在深累计缴税额达100万指定区内，购房无套数限制非指定区，禁止购买房产指定区域限售首付比例商贷利率首付比例贷款额度免责声明完整的投资观点请联系国联证券房地产研究团队获取完整报告。图表数据来自政府官网，国联证券不对本图表内容的准确性和完整性做任何形式的保证。禁止购买无法申请按揭贷款公积金公积金数据来源：政府官网，国联证券研究所禁止购买2套全市+1套指定区域1套全市+1套指定区域1套指定区域1套指定区域1套全市禁止购买无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清//可购住宅套数1套全市禁止购买2套全市1套全市30%最高个人70万，家庭126万最高个人70万，家庭126万住房贷款（只看深圳)无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清盐田区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)1.住房限售:新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)3年内禁正转让。2.公寓限售:个人，企事业单位或社会组织等法人单位5年内禁止转让。深 圳限购深圳户籍(不看社保/个税)单身(含未婚/离异/丧偶)无未成年子女已婚&单身限贷首套20%二套30%3.4%3.8%20%有1个未成年子女已婚/未婚/离异/丧偶2个及以上未成年子女无记录/已结清/未结清非深户(只能买1套已婚/单身购房之日前社保/个税清单近18个已婚/单身购房之日前社保/个税清单近42个无记录/已结清/未结清2、购买限购区域法拍房，需要有购房资格3、商服类物业，如公寓、商铺、写字楼不限购；4、2023.9.20后网签的，可提供个税或者社保，允许有三个月的补缴或断缴(除起止月)5、在限购区域范国内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。6、在限购区域范围内，将自有住房办理房屋租赁登记备案手续的，或取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。7、对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。限贷首套15%二套25%3.3%首套结清3.3%；首套未结清3.7%15%首套结清30%；首套未结清40%最高个人70万，家庭120万。部分可上浮10-30%最高个人70万，家庭120万。部分可上浮10-30%不限购不限购无非广州户籍不限购不限购