京沪新房、二手房成交双降

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 京沪新房、二手房成交双降 [Table_Title2] [Table_Summary] 7 月 5-11 日 50 城新房周成交面积环比下滑 51%： 根据 50 城高频数据，7 月第二周（5-11 日）新房成交面积再次回落至低位，当周新房成交面积 258 万方，环比下滑 51%，相当于“517 政策”前一周周成交面积的 76%。而此前两周（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4日）新房成交量较高，单周成交规模均在 530 万方左右。 7 月第二周新房成交面积环比表现弱于历年同期，2021-2023 年同期新房成交面积分别环比-7%、-9%、-29%。今年今年 7 月第二周新房成交约为 2021-2023 年同期的 38%-79%，同比-21%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但 6、7 月降幅收窄。年初以来，今年 50 城成交 8754 万方，同比下滑 32%。其中，6 月同比下滑 21%，7 月 1-11 日同比下滑 10%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性，更好地评估政策效应，我们对今年、2015-2023 年（不含 2020、2022 年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为 5 月 17 日，以 3 月 17 日-5 月 16 日平均值（前 2 个月成交数据）作为对比的基点 100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将 5 月 17 日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从 30 大中城市成交面积数据来看，经过 6 月 14 日-7 月 4 日连续三周反弹后，7 月 5-11 日新房成交标准化比值再次低于 100%，仅为 88%，意味着成交表现弱于“517 政策前两个月”均值水平。与 2015-2023 年（不含2020、2022 年）同期相比，今年 7 月第二周也低于历史同期平均值 6 个百分点。 从 50 城成交面积数据来看，结论类似，7 月第二周新房成交面积标准化比值仅为 77%，低于 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期平均值约 16 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第二周北京、上海成交均出现回落，北京回落幅度更大。 517 央行政策已落地八周，626 北京新政也落地两周，北京新房成交于 6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4 日），标准化比值分别达到 180%、247%。7 月第二周成交回落，成交标准化比值为 108%，较前一周下滑 138 个百分点。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，成交标准化比值略超历史同期 2 个百分点。 上海方面，同样是 6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4 日），标准化比值分别达到 150%、153%，7 月第二周再次回落至 94%。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，成交标准化比值略低于历史同期 0.5 个百分点。 从成交数据来看，7 月第二周，北京新房成交面积 18 万方，环比下滑 56%。而之前连续两周北京的新房成交面积处于较高位，分别达到 30 万方、42 万方，分别是“517 政策”前的 1.9 倍、2.6 倍。 7 月第二周，上海新房成交面积 29 万方，环比下滑 38%。而之前两周上海新房成交面积分别为 47 万方、48 万方，分别是“517 政策”前的 1.64 倍、1.61 倍。 15 城二手房周成交面积环比下滑 10%： 根据 15 城二手房高频数据，7 月第二周二手房成交面积 192 万方，环比下滑 10%。5 月 10 日至今共经历了八周，除了端午节所在的一周成交规模偏低之外，7 月第二周是首次成交面积低于 200 万方的一周，其他六周成交面积多在 200-220 万方之间。 与历年同期相比，7 月第二周 15 城二手房成交面积环比表现偏弱，2021-2023 年同期二手房成交面积分别环比+1%、+10%、+4%。不过今年 7 月第二周二手房成交面积仍然高于往年同期，约为 2021-2023 年同期的109%-116%，主要是前期基数较高。 累计来看，6 月、7 月 1-11 日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长 9%、46%。今年以来（截至 7 月11 日）二手房成交 4887 万方，同比下滑 6%，同比降幅低于新房。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 07 月 14 日 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 同样考虑到地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从 15 城二手房成交面积来看，7 月第二周周成交出现回落，标准化比值再次低于 100%。517 新政落地已经八周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和 7 月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为 85%、99%，其他六周成交标准化比值在 104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）数据对比，今年 5 月 17 日-7 月 11 日八周数据均超过历史水平。7月第二周标准化比值为 99%，超过历史同期平均值约 12 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第二周，北京、上海成交均出现回落，北京下滑幅度更大。7 月第二周北京、上海二手房成交标准化比值分别为 113%、116%，分别较上一周下滑 36个百分点、29 个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 结合原始成交数据来看，今年 7 月第二周京沪二手房成交均回落。7 月第二周，北京二手房成交面积 34 万方，环比下滑 24%，较 517 政策前一周下滑 5%，较北京 626 新政前一周下滑 7%；上海二手房成交面积 38 万方，环比下滑 20%，较 517 政策前一周增长 1%，较上海 527 新政前一周增长 3%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自 2023 年 3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自 2023 年 6 月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话：021 5038 0388 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1： 50 城新房成交（万方）：7 月 1-11 日同比-10%，6 月同比-21%，24 年累计同比-32% 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图 2