房地产行业1-6月月报：投资端依然偏弱，销售端低位改善

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 07 月 15 日 投资端依然偏弱，销售端低位改善 看好 ——房地产 1-6 月月报 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 6 月投资端仍较弱，投资、开工降幅略收窄，竣工降幅扩大。1-6 月累计来看，投资同比-10.1%，较前值持平；新开工同比-23.7%，较前值+0.5pct；施工同比-12.0%，较前值-0.4pct；竣工同比-21.8%，较前值-1.7pct。6 月单月来看，投资同比-10.1%，较前 值 +0.9pct ； 开 工 同 比 -21.7% ， 较 前 值 +1.0pct ； 竣 工 同 比 -29.6% ， 较 前 值 -11.2pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2024 年预测：投资同比-11.5%、开工同比-15.6%、竣工同比-16.8%。 ⚫ 6 月销售端降幅继续收窄，销面同比-14.5%、销金同比-14.3%。1-6 月累计来看，销售面积同比-19.0%，较前值+1.3pct；销售金额同比-25.0%，较前值+2.9pct；销售均价同比-7.4% ，较前值 +2.1pct。6 月单月来看，销售面积同比 -14.5%，较前值+6.2pct；销售金额同比-14.3%，较前值+12.1pct；销售均价同比+0.2%，较前值+7.4pct。5-6 月楼市放松政策以及 6 月的较低基数共同推动 6 月销售数据的改善。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，并且预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2024 年预测：销售面积同比-10.4%、销售金额同比-14.9%、销售均价同比-5.0%。 ⚫ 6 月资金端低位改善，贷款走弱、自筹降幅收窄、销售回款改善。1-6 月累计来看，资金来源同比-22.6%，较前值+1.7pct。6 月单月来看，资金来源同比-15.2%，较前值+6.6pct。从 6 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-8.5%，较前值-25.4pct；自筹资金同比-6.4%，较前值+2.2pct；定金及预收款同比-22.3%，较前值+12.3pct；个人按揭贷款同比-25.3%，较前值+16.8pct。6 月资金来源同比维持低位，其中，融资资金中，国内贷款同比转负、自筹资金降幅收窄，销售回款中，定金及预收款、个人按揭降幅均有所收窄。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。 ⚫ 投资分析意见：投资端依然偏弱，销售端低位改善，维持“看好”评级。一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：6 月投资端仍较弱，投资、开工降幅略收窄，竣工降幅扩大 据统计局数据，2024 年 1-6 月，全国完成房地产开发投资 52,529 亿元，同比-10.1%，较 1-5 月持平。其中，6 月单月商品房投资增速-10.1%，较 5 月上升 0.9pct。住宅方面，1-6 月，住宅投资 39,883 亿元，同比-10.4%，较 1-5 月上升 0.2pct，占房地产开发投资的比重为 75.9%，较 1-5 月持平，其中，6 月单月住宅投资增速-9.7%，较 5月上升 1.2pct。 分区域来看，1-6 月房地产开发投资东部地区同比-8.9%（较前值-0.1pct）、中部地区同比-10.8%（较前值-0.2pct）、西部地区同比-12.1%（较前值+0.5pct）、东北地区同比-20.3%（较前值-1.1pct）。 注：统计局对 2023 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2023 年 1-6 月房地产开发投资数值下调了 0.2%。 具体而言，2024 年 1-6 月房地产开发投资累计同比公布值为-10.1%，而计算值为-10.3%，其中影响较大的西部地区（公布值-12.1%VS 计算值-15.7%）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占比商品房开发投资 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 从供应先行指标来看，1-6 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 23.7%和下降 23.6%，分别较 1-5 月上升 0.5pct 和上升 1.4pct。其中，6 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 21.7%和下降 18%，分别较 5 月上升 1pct 和上升 4.7pct。1-6 月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降 12%和下降 12.5%，分别较 1-5 月下降 0.4pct和下降 0.3pct。1-6 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 21.8%和下降 21.7%