零售行业社区购物中心深度报告：不可忽视的成长

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 25 [Table_MainInfo] ┃研究报告┃ 零售业行业 2019-8-9 社区购物中心深度报告：不可忽视的成长 行业研究┃深度报告评级 看好 维持 报告要点 行业格局：需求多元定位细分，龙头加速扩张随着购物中心近年来规模快速扩容，部分核心市场已经逐渐呈现饱和态势，核心一二线市场购物中心空置率高企，而随着城镇化率提升及新消费需求崛起，购物中心企业开始离开城市核心商圈的争夺，主要布局于区域性商圈，并开始加大主题性场景的打造，以形成更差异化的体验特色，呈现更多元化的特点。而目前主要市场参与企业布局仍以一二线市场为主，而三四线及以下市场则呈现更高景气度，着重围绕低线市场社区型的特色精致购物中心已开始加速迸发。 社区商业：差别布局，精细管理彰显经营效益社区购物中心作为当前快速扩张的业态，由于其主要围绕 3-5 公里范围内特定消费客群为主，所以在业态组织与商品组合方面更加需要结合特定区域的居民结构，体现为在不同区域的经营布局均存在差异性。基础思路为通过专有功能性主力门店及多业态门店的组合，实现稳定客流与潜在客流的较好协调，保证商场整体的客流基础与客流转化，同时针对区域居民打造特色化主力门店及相应的其他业态组合，需实现标准可复制性与特色性的并存统一，管理难度较高。 分析框架：购物中心新思路，双核指标定乾坤社区型购物中心作为更精细化管理的业态，我们拟通过理论与实际数据综合构建考核指标体系。由于购物中心组合了商品经营和服务等多种业态，且涵盖自营、联营及租赁等多种经营模式，综合来看无论是商品端的经营效益还是商铺租赁的经营效益，最终体现为通过业态组合的管理强化实现更高的单平米毛利产出，即“毛利坪效”，同时作为购物中心企业与入驻品牌长期管理议价力的体现，可以用租金收入除以销售额指标来衡量，即“租售比”。“毛利坪效”与“租售比”的结合可以较好综合衡量购物中心的短期经营效益与长期管理议价力。 借鉴海外：社区购物中心具备高成长性，重点推荐天虹股份借鉴日本以评估社区购物中心的长期前景，截至 2018 年日本城市周边社区商业购物中心占比超过 85%，过去 10 年日本社区购物中心扩容速度约为中心购物中心的 3-5 倍，表明社区购物中心为后期日本主要扩张性业态。以代表性企业永旺梦乐城来看，截至 2018 年永旺梦乐城拥有购物中心 180 家，过去 18 年主营业务收入 CAGR 为 17.09%，净利润 CAGR 为 17.4%，当前市值约 270 亿人民币，16 年间在不考虑分红的情况下市场年复合投资回报率约为 12%，体现较强成长性。基于此，我们持续重点推荐具有较高毛利坪效和租售比的天虹股份。 [Table_Author]分析师 李锦 （8627）65799539 lijin3@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490514080004 分析师 陈亮 （8627）65799539 chenliang5@cjsc.com.cn 执业证书编号：S0490517070017 联系人 罗祎 （8627）65799532 luoyi1@cjsc.com.cn 联系人[Table_Company]行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 002419 天虹股份 买入 [Table_QuotePic]市场表现对比图（近 12 个月） -31%-18%-5%8%21%2018-82018-112019-22019-52019-8零售业上证综指沪深300资料来源：Wind [Table_Doc]相关研究 《如何看待苏宁零售云对家电低线渠道的影响？》2019-7-28 《 商 贸 零 售 行 业 2019Q2 基 金 持 仓 分 析 》2019-7-21 《从什么值得买看内容导购电商发展》2019-7-15 风险提示： 1. 终端消费出现较大幅度下行，项目拓展意愿降低； 2.多方低效抢占市场，竞争格局恶化，项目投资回报率降低。本报告仅供-中国民生信托有限公司-研报邮箱使用 p160719 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 25 行业研究┃深度报告 目录 行业格局：需求多元定位细分，龙头加速扩张 ............................................................................. 5 整体较高景气度，供给加大竞争分化 ...................................................................................................................... 5 高线市场密集渗透，低线市场空间较大 .................................................................................................................. 9 需求更加细分，精致社区购物中心崛起 ................................................................................................................ 11 社区商业：差别布局，精细管理彰显经营效益 ........................................................................... 14 低线市场商业迸发，体型精致业态精细 ................................................................................................................ 14 业态布局差异多元，运营管理重要性凸显 ............................................................................................................. 18 借鉴海外：社区购物中心具备高成长性 ...................................................................................... 20 郊区商业持续扩容，社区购物中心占据主导 ......................................................................................................... 20 永旺社区购物中心代表，复制扩张铸造巨头 ......................................................................................................... 22 标的推荐：加速社区购物中心拓展的天虹股份 ...............