房地产行业2024年中报前瞻：政策发力见效，静待盈利能力恢复

行 业 研 究 2024.07.04 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 政策发力见效，静待盈利能力恢复——房地产行业 2024 年中报前瞻 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,398.43 销售收入(亿元) 10,533.55 利润总额(亿元) -10,732.39 行业平均 PE 27.22 平均股价(元) 4.48 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《分歧中的机会——如何看待地产板块投资逻辑？》2024.06.09 《房企财报业绩触底了吗？——房地产行业 2024Q1 业绩前瞻》2024.04.10 《如何看待当前一线城市二手房交易热度？》2024.03.15 《板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧——房地产行业 2023 年报业绩前瞻》2024.02.01 政策发力见效，销售降幅持续收窄，优质龙头有望优先受益。517 新政前后，多端政策齐发力，政策效果已于成交端初步显现，需求侧信心有所恢复：2024 年 6 月单月，百强房企销售金额同比录得-25.5%，单月销售降幅由 24 年 2 月低点持续收窄，其中绝大多数优质龙头实现同比正增长：①中海地产录得+44.8%；②滨江集团录得+20.2%；③华润置地录得+19.9%；④越秀地产录得+19.1%。伴随政策发力见效，优质地产龙头有望持续优先受益于需求侧信心恢复，销量的企稳同时也为结算收入触底的前提。 结算收入步入调整期，期待销售持续企稳带动拿地信心恢复。24Q1 营收同比降幅再扩大，由于住宅预售制度下的结算规则，24 年结算收入约对应 22 年左右的销售金额，而 22 年开始商品房市场步入深度调整期，同时房企坚持量入为出的拿地策略（百强房企 24 年上半年全口径新增货值同比收缩-33.7%），故 24-26 年板块结算收入或将持续调整，期待政策不断发酵下的销售复苏，进而带动房企投资拿地的信心恢复。 毛利率或仍将承压，但中长期维度盈利能力回升具备客观条件。受早期高地价项目陆续于 2023-2024 年结转影响，结合行业结构性调整背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势。2024Q1，75 家 A 股房企整体实现毛利率 15.5%（较 2023 年毛利率-0.8pct），预计 2024H1 及2024 全年房地产板块毛利率仍将承压，但近年来房企拿地较为谨慎，集中核心城市，中长期维度看，结合房企持续优化的费率管控能力，房企盈利能力回升具备客观条件。 重点房企 2024H1 业绩前瞻。结合 Wind 一致预期值及 24Q1 实际业绩，主流房地产相关标的 2024H1 归母净利增速情况为： ① ①增速≥20%：招商蛇口、我爱我家； ②20%＞增速≥10%：滨江集团、建发国际集团、绿城中国、招商积余； ③10%＞增速≥0%：中国国贸、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、华润置地。 投资建议：24Q1 财报来看，房企盈利能力延续下滑趋势，考虑到 24 年依然处于高地价项目结转周期，24H1 板块收入及利润或仍将磨底。但政策发力见效，成交端边际改善显著，且近年来房企拿地较为谨慎，集中核心城市，中长期维度看，房企盈利能力回升具备客观条件。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -32%-22%-12%-2%8%18%23/7/423/9/15 23/11/27 24/2/824/4/2124/7/3房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 一、政策发力见效，销售降幅持续收窄 517 新政明确稳地产决心，限制性政策逐渐取消。517 新政明确了中央稳地产的决心，在此背景之下：①央行部署收储工作，相关工作有望加速推进；②自然资源部拟通过专项债支持政府回收房企闲置用地；③多地落实房贷利率/首付比双降；④多地限购全面放开；⑤鼓励性政策陆续出台。多端政策齐发力，政策效果已于成交端初步显现。 百强房企销售降幅由 24 年 2 月低点，逐渐收窄至 24 年 6 月的-25.5%。政策持续发酵下，需求侧信心有所恢复：2024 年 6 月单月，百强房企 6 月单月销售金额同比录得-25.5%，单月销售降幅由 24 年 2 月低点持续收窄。1-6 月累计销售额同比录得-39.0%，相较 1-5 月累计销售额同比跌幅收窄 3.6pct。 图表1:百强房企单月销售降幅自 24 年 2 月低点持续收窄 资料来源：克而瑞、方正证券研究所 房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 二、龙头央国企韧性较强，单月销售同比率先回正 分所有制看，2024 年 6 月单月，在 TOP100 房企中：1）央企销售额同比+2.2%，由负转正；2）国企销售额同比-20.6%，降幅显著收窄；3）民企销售额同比-53.6%，降幅有所走宽。在 TOP20 房企中：央国企 6 月单月销售额环比+49.4%，同比+11.8%，龙头央国企单月销售同比率先回正。 图表2:央国企韧性较强，单月销售同比恢复较快 资料来源：克而瑞、方正证券研究所 房地产 行业专题报告 4 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 三、优质龙头表现更佳，优先受益于政策发力 1-6 月累计销售额看，绝大多数优质龙头表现优于行业。关注优质地产龙头企业（1-6 月销售额排名前 13），绝大多数龙头房企表现优于百强均值（百强房企 1-6 月累计销售额同比-39.0%），其中中海地产（-16.9%）与绿城中国（-13.0%）累计跌幅较小，展现出较强韧性。 图表3:1-6 月累计销售额看，绝大多数优质龙头表现优于行业 资料来源：克而瑞、方正证券研究所 6 月单月销售额看，绝大多数优质龙头实现同比正增长。百强房企 6 月单月销售金额同比录得-25.5%，其中绝大多数优质龙头实现单月同比正向增长，其中：①中国铁建地产录得+59.5%；②中海地产录得+44.8%；③滨江集团录得+20.2%；④华润置地录得+19.9%；⑤越秀地产录得+19.1%。伴随政策发力见效，优